Menetapkan segmentasi pasar yang dibidik, berpedoman kepada kondisi perekonomian penduduk setempat. Jika di lokasi banyak terdapat pabrik maka calon konsumen yang dibidik adalah karyawan pabrik tersebut.
Kita harus mampu memperkirakan harga yang sanggup dibeli oleh karyawan pabrik tersebut.
Jika penjualan dengan memanfaatkan fasilitas KPR maka harus diperkirakan juga kemampuan mereka membayar uang muka dan angsuran KPR. Karena dengan KPR lah mereka sanggup membeli rumah. Jarang sekali seorang karyawan pabrik yang sanggup membeli rumah secara tunai.
Jika lokasi berdekatan dengan komplek pemerintahan daerah maka pangsa pasar yang dibidik adalah Pegawai Negeri Sipil (PNS) yang bekerja di kantor tersebut. Begitu juga jika lokasi berada dekat dengan komplek sekolah atau perguruan tinggi maka pasar yang dibidik adalah para mahasiswa (orang tuanya) dan guru atau dosen yang beraktivitas di sekitar lokasi.
Contohnya adalah pembangunan properti berupa apartemen di sekitar Jatinangor, Jawa Barat, beberapa tahun belakangan.
Pembangunan properti di sekitar Jatinangor ditujukan untuk menyediakan hunian bagi para mahasiswa, dimana di Jatinangor banyak terdapat perguruan tinggi yang menjadi almamater bagi ribuan mahasiswa.
Developer yang pintar sanggup melihat peluang dan mengambil keuntungan dari kondisi ini: seorang mahasiswa sudah pasti memerlukan tempat tinggal, dimana selama ini mereka tinggal di rumah kost di sekitar kampus.
Nah, sekarang para mahasiswa tersebut tidak perlu lagi tinggal di rumah kost, mereka dapat memiliki apartemen dengan harga cicilan yang tidak jauh berbeda dengan biaya yang dikeluarkan untuk menyewa rumah kost.
Keuntungan lainnya, tentu saja mereka akan mendapatkan fasilitas khas apartemen jika tinggal di apartemen. Tidak hanya itu, apartemennya juga bisa disewakan atau dijual dengan harga yang lebih mahal ketika mereka sudah tamat kuliah.
Dengan demikian mereka mendapatkan banyak manfaat dari apartemennya, diantaranya bisa digunakan untuk tempat tinggal selama kuliah, mendapatkan uang masuk tanpa harus bekerja (passive income)jika ingin disewakan ketika si pemilik sudah tamat kuliah dan pada akhirnya si pemilik mendapatkan keuntungan ketika menjualnya karena pada umumnya harga apartemen akan naik beberapa persen setelah beberapa tahun.
Keuntungan model terakhir ini tidak akan dapat dinikmati jika mahasiswa tersebut tinggal di rumah kos.
Keuntungan dalam bentuk kenaikan harga akan didapatkan karena lamanya pendidikan S1 rata-rata membutuhkan waktu 4-5 tahun sampai selesai. Artinya apartemen tersebut akan dijual lagi setelah 4 atau 5 tahun setelah dibeli harganya bisa dipastikan akan naik.
Metode ini bisa anda duplikasi di daerah lain yang memiliki karakteristik yang sama, seperti diDepok, Jawa Barat yang menjadi home base banyak perguruan tinggi. Lokasi di sekitaran kampus bisa anda bangun apartemen yang menyasar para mahasiswa. Dan saat ini, pembangunan apartemen memang sudah sedang terjadi.
Selanjutnya di lokasi yang banyak perkantoran, atau setidaknya di lokasi tersebut terdapat akses yang bagus ke perkantoran sangat bagus untuk dibangun hunian yang membidik para pekerja kantoran sebagai calon konsumennya.
Akses yang dibutuhkan bisa dalam bentuk fasilitas angkutan umum seperti stasiun kereta api, jalur busway, jalur Light Rail Transit (LRT) dan Mass Rapid Transit (MRT).
Jika anda memiliki lokasi di tengah kota, maka anda lebih leluasa membidik segmentasi pasar. Bisa untuk kalangan atas, bisa untuk kalangan menengah atau kalangan bawah.
Setiap pilihan tentu ada konsekuensinya, misalnya anda memilih untuk menyasar kalangan atas, konsekuensinya mungkin laju penjualan tidak terlalu cepat namun marginnya besar.
Tetapi jika anda memilih untuk membidik kalangan menengah ke bawah maka penjualan anda mungkin lebih cepat tetapi marginnya kecil. Contohnya anda akan membangun sebuahtownhouse di Jakarta. Anda bebas memilih tipe produk yang ingin dibangun.
Anda bisa membangun rumah 2 lantai (bahkan 3 lantai) dengan tanah yang luas, mungkin sekitar 200-an meter persegi dengan konsekuensi harga jual menjadi tinggi dan biasanya penjualan sangat lambat walaupun keuntungan per-unitnya lebih besar.
Pilihan lainnya adalah anda bisa membangun rumah dengan tipe lebih kecil dengan luas tanah 70-an meter persegi dengan jumlah unitnya lebih banyak dan harga jual yang jauh lebih murah.
Dengan strategi seperti ini proyek anda lebih cepat terjual seluruhnya (sold out) tetapi dari sisi keuntungan yang didapatkan mungkin lebih kecil daripada membangun produk yang lebih besar. Pilihan ada di tangan anda.
Menganalisa besarnya market share yang bisa diperoleh
Besarnya pangsa pasar (market share) yang bisa kita peroleh dapat dianalisa dengan melihat karakteristik demografi dan kemajuan ekonomi setempat.
Jika di daerah itu tingkat kehidupan ekonominya menengah ke bawah maka kita harus menyediakan produk yang juga ditujukan untuk masyarakat ekonomi kelas menengah ke bawah.
Apabila di daerah tersebut banyak terdapat kampus, maka pangsa pasar yang dibidik adalah mahasiswa dan eksponen kampus tersebut. Bisa jadi untuk pemenuhan kebutuhan hunian di sekitar lokasi lebih cocok disediakan apartemen.
Sebelum diputuskan untuk membangun apartemen untuk mahasiswa langkah pertama yang harus dilakukan adalah menganalisa jumlah mahasiswa yang menjadi target market. Data ini harus anda dapatkan sekurangnya bisa anda perkirakan.
Untuk mendapatkan data ini tidaklah pekerjaan sulit, anda tinggal datangi saja bagian kemahasiswaan masing-masing kampus karena data ini bukanlah data yang bersifat rahasia.
Apabila terdapat 10.000 mahasiswa anda bisa menargetkan 20% saja yang akan membeli produk anda, maka produk anda akan terjual dengan sukses.
Jika di lokasi tersebut belum ada perumahan, yang bisa anda targetkan sebagai konsumen adalah para Pegawai Negeri Sipil (PNS) karena saat ini terdapat kemudahan untuk memiliki rumah bagi PNS.
Penyebab lainnya adalah tentu saja setiap daerah ada PNS-nya, termasuk anggota Tentara Nasional Indonesia (TNI) dan Kepolisian Republik Indonesai (POLRI).
Anda bisa mendapatkan informasi tentang jumlah PNS ke bagian ke pegawaian suatu daerah. Atau bisa juga ke Korps Pegawai Republik Indonesia (KORPRI) yang memiliki cakupan anggota lebih luas.
Namun kategori perumahan untuk PNS, TNI dan POLRI ini haruslah berupa perumahan murah yang pembeliannya mendapatkan subsidi oleh pemerintah yang lazim disebut sebagai perumahan subsidi.
Hal yang harus anda pastikan adalah harga pembelian tanah yang tidak boleh lebih dari 100.000,- rupiah karena harga jual rumah yang juga dibatasi tergantung daerah.
Sebagai contoh saat ini di Pulau Jawa harga perumahan subsidi dibatasi 116,5 juta rupiah. Secara lengkap ini daftar harga perumahan yang mendapatkan subsidi dari pemerintah.
Daftar harga perumahan subsidi
No comments:
Post a Comment