Luas tanah efektif (sering juga disebut kavling efektif) adalah prosentase luasan lahan yang bisa dijadikan kavling untuk dijual dibandingkan dengan luas lahan secara keseluruhan.
Menurut pengalaman, besarnya luas tanah efektif yang ideal adalah 60%.
Maksudnya, luas tanah yang bisa dijual adalah 60% dari luas lahan sementara 40% sisanya harus disediakan untuk fasilitas umum dan fasilitas sosial (fasum dan fasos), diantaranya untuk jalan dan fasilitasnya, untuk penghijauan atau taman, fasilitas olah raga, untuk fasilitas ibadah, dan fasilitas umum dan fasilitas sosial lainnya.
Contohnya jika anda memiliki lahan 10.000 meter persegi (m2) dan menurut peraturan di daerah tersebut luas tanah efektifnya adalah 60% maka luas tanah yang bisa dijadikan kavling untuk dijual adalah 6.000 m2 saja, sedangkan sisanya harus diperuntukkan bagi fasum dan fasos yang tidak boleh dijual.
Peraturan tentang besarnya kavling efektif ini penting untuk diperhatikan karena ada lokasi tertentu yang pemerintah daerahnya menerapkan peraturan kavling efektif lebih kecil dari 60%.
Kondisi ini memberi kesulitan tersendiri bagi developer karena kavling yang bisa dijual menjadi berkurang sehingga harga jual menjadi lebih tinggi dan mungkin saja produk anda akan sulit bersaing.
Sebaliknya ada juga pemerintah yang mengijinkan kavling efektifnya lebih besar dari 60%. Nah, ini yang luar biasa, anda memiliki kavling yang bisa dijual menjadi lebih besar sehingga anda bisa menjual dengan harga lebih rendah.
Dengan catatan anda adalah developer baik yang tetap pada target keuntungan tertentu. Jika tidak, tentu anda akan tetap pada harga semula-dengan perhitungan kavling efektif 60%-supaya keuntungan bisa menjadi lebih besar. Hehehe.
Selain itu, yang harus diperhatikan adalah besarnya Koefesien Dasar Bangunan (KDB). Besarnya KDB menandakan prosentase luas tapak bangunan yang diperbolehkan terhadap luas kavling.
Contohnya jika di suatu daerah KDB-nya 60% maka untuk luas kavling 100 m2, luas tapak bangunan yang diperbolehkan adalah 60 m2.
Besarnya KDB ini tergantung peruntukan lokasi menurut pemerintah daerah setempat. Biasanya untuk daerah yang diperuntukkan bagi resapan maka KDB yang diperbolehkan lebih kecil, seperi di Jagakarsa, Jakarta Selatan, kebanyakan KDB yang diperbolehkan adalah 30%.
Tetapi untuk daerah lain menerapkan peraturan tersendiri karena ini wewenang pemerintah daerah.
Pengaturan lainnya tentang pembangunan rumah yang harus diperhatikan adalah besarnya Garis Sempadan Bangunan (GSB). Dimana GSB adalah jarak bebas yang tidak boleh dibangun yang dihitung dari pinggir jalan ke arah kavling. Biasanya besarnya GSB adalah 50% dari lebar jalan di depannya.
Jika lebar jalan di depannya adalah 10 meter maka GSB adalah 5 meter, tetapi tidak tertutup kemungkinan di daerah tertentu lebarnya GSB ini diatur secara tersendiri, tidak menurut hitungan di atas.
Sebenarnya jika anda sudah melangkah lebih jauh, informasi tentang peruntukan, tanah efektif, KDB, GSB dan lain-lainnya tertera lengkap di advice planning.
Hal lain yang harus diperhatikan adalah apakah ada rencana pelebaran jalan atau pembangunan jalan baru di lokasi.
Karena rencana pelebaran jalan akan memberikan konsekuensi bahwa lokasi yang akan terkena pelebaran tidak bisa dibangun.
No comments:
Post a Comment