Ini Dia Kriteria Lahan yang Layak untuk Dibangun Proyek Perumahan

Dalam mengembangkan sebuah proyek properti ada beberapa hal yang musti diperhatikan ketika memilih lokasi proyek.

Pertimbangan-pertimbangan yang harus diperhatikan itu tidak jauh-jauh dari kondisi fisik lahannya, kondisi legalitas, harga tanah, status kepemilikan dan lain-lain.

Kondisi fisik tanah berkaitan dengan bentuk lahan, elevasi, dan apakah lahan tersebut butuh pengurugan atau sudah berupa tanah keras.

Sedangkan kondisi legalitas yang perlu diperhatikan adalah apakah tanah tersebut sudah bersertifikat atau masih dalam bentuk girik. Sertifikatpun harus dipastikan juga apakah sertifikatnya tidak sedang dijaminkan ke pihak lain dan pemiliknya tidak terlalu banyak.

Bagaimana Bentuk Lahannya?

Bentuk lahan yang bagus untuk dijadikan proyek properti adalah berbentuk beraturan supaya tidak banyak tanah yang terbuang.

Namun untuk proyek dengan luasan lebih dari 5000 m2 bentuk lahan tidak terlalu berpengaruh karena dengan tanah yang luas akan tersedia ruang untuk improvisasi desain.

Bahkan bagi arsitek pintar bentuk lahan yang tidak teratur bisa menjadi kelebihan dalam mendesain.

Tetapi untuk tanah yang tidak begitu luas, bentuk lahan sangat mempengaruhi desain dan efektifitas lahan.

Lahan yang bagus adalah lahan dengan efektifitas 100%, yaitu lahan yang tidak perlu menyediakan fasum atau fasos. Apakah ada lahan dengan tipe seperti ini? Ada.

Seorang alumni peserta workshop Cara Benar Memulai Bisnis Developer Properti yang saya adakan berhasil mendapatkan tanah yang memiliki efektifitas 100%.

Tanah dengan lebar lebih kurang 90 meter dan panjang ke belakang sekitar 17 meter.

Desainnya sangat mudah bukan? Tinggal pecah-pecah sertifikatnya dan ajukan IMB untuk masing-masing unit, persis yang saya lakukan.

Untuk membangun perumahan skala townhouse, bentuk lahan yang paling bagus adalah lahan dengan lebar sekitar 30 meter.

Karena lahan dengan lebar 30 meter bisa didesain kaveling saling berhadapan dengan jalan di tengahnya.

Dengan lebar jalan 5 meter sudah cukup ideal untuk perumahan menengah. Idealnya lebar jalan sekitar 6 meter, tetapi dengan membangun saluran dan utilitas di bawah tanah, maka lebar jalan 5 meter sudah terasa lega. 

Bagaimana Kondisi Fisik Lahannya?

Kondisi fisik lahan yang paling bagus untuk dijadikan proyek properti adalah tanah dengan kondisi tanah keras dan datar.

Akan lebih baik lagi jika posisinya lebih tinggi dari jalan atau sekurangnya sama tinggi.

Tapi pada kenyataanya jarang developer menemukan tanah dengan kondisi ideal seperti di atas, sehingga untuk dibangun menjadi proyek properti, tanah tersebut memerlukan pekerjaan persiapan terlebih dahulu.

Pekerjaan persiapan yang umum dilakukan adalah pengurugan untuk kondisi tanah masih berupa tanah sawah, rawa, cekungan dan lain-lain.

Atau bisa juga hanya berupa perataaan lokasi (cut and fill) untuk tanah yang masih belum datar.

Jika Anda memiliki lokasi yang berkontur, atau tidak datar, terutama tanah yang berlokasi di area perbukitan, maka ada baiknya Anda mempertimbangkan sistem terasering dalam desain.

Jadi Anda mendesain proyek mengikuti kontur tanah sehingga tidak ada pekerjaan cut and fillatau pengurugan.

Selain menghemat biaya dan tidak merusak keseimbangan tanah—terutama tatanan air tanah, desain dengan pola terasering ini memiliki kelebihan tersendiri. 

Apakah Tanahnya Sudah Bersertifikat?

Kondisi legalitas tanah di Indonesia bermacam-macam, ada yang sudah bersertifikat, ada juga yang belum bersertifikat.

Pada umumnya tanah yang berlokasi di perkotaan sudah bersertifikat, namun lokasi yang berada di daerah-daerah pelosok masih banyak yang belum bersertifikat.

Kelebihan dan Kekurangan Membeli Tanah yang Sudah Bersertifikat

Kelebihan membeli tanah yang sudah bersertifikat adalah tanah tersebut dapat langsung diurus perijinan untuk dibangun proyek properti, karena salah satu syarat untuk mengajukan perijinan adalah tanahnya sudah bersertifikat.

Selain itu, tanah yang sudah bersertifikat lebih aman secara legalitas karena dilindungi undang-undang. Kelebihan lainnya adalah tanah tersebut dapat dengan mudah dicek keabsahannya di kantor pertanahan.

Tak lupa, kelebihan membeli tanah yang sudah bersertifikat lainnya adalah tanah tersebut bisa dijadikan jaminan untuk mendapatkan modal kerja.

Di sisi lain kekurangan membeli tanah yang sudah bersertifikat adalah pada umumnya harganya sudah tinggi. Sekurangnya lebih tinggi jika dibandingkan tanah yang belum bersertifikat.

Kelebihan dan Kekurangan Membeli Tanah yang belum Bersertifikat

Kelebihan tanah yang belum bersertifikat adalah pada pada umumnya harganya masih murah karena pembeli masih membutuhkan waktu dan biaya tambahan agar tanahnya siap bangun, dan biaya untuk mengurus legalitas tersebut dimasukkan dalam harga tanah.

Selain itu pada umumnya penjual terbuka untuk negosiasi harga dan cara pembayaran.

Untuk tanah yang belum bersertifikat, salah satu strategi negosiasi yang bisa Anda terapkan adalah dengan menjanjikan pembayaran harga tanah setelah sertifikat selesai diurus.

Selain itu bisa juga Anda tawarkan bahwa Anda yang akan menanggung biaya pengurusan sertifikat sehingga komponen negosiasi bisa lebih banyak untuk Anda.

Dengan demikian ada kemungkinan Anda mendapatkan harga lebih bagus.

Keuntungan lainnya adalah persaingan antar developer untuk mengakuisisi lahan yang belum bersertifikat relatif lebih kecil jika dibandingkan dengan tanah yang sudah sertifikat.  

Selain keuntungan-keuntungan di atas tentu ada kerugiannya jika Anda sebagai developer mengakuisisi tanah yang belum bersertifikat. Kerugiannya adalah seorang developer masih membutuhkan waktu dan biaya untuk mensertifikatkannya terlebih dahulu.  

Mengurus Sertifikat dari Tanah Girik

Ada beberapa syarat yang harus dipenuhi ketika mengurus sertifikat dari tanah girik, yaitu:

• Surat keterangan tidak sengketa, yang menerangkan bahwa di tanah tersebut tidak ada sengketa kepemilikan.
• Surat keterangan riwayat tanah, yang menerangkan riwayat kepemilikan tanah tersebut sejak dahulu sampai saat ini.
• Surat keterangan penguasaan fisik tanah yang menerangkan bahwa si pemohon memang menguasai tanah tersebut.

Kesemua syarat tersebut dibuat oleh lurah/kepala desa dan diketahui oleh camat.

Syarat-syarat tersebut, girik aslinya dan syarat-syarat normatif  permohonan hak atas tanah diajukan ke kantor pertanahan.

Selanjutnya petugas dari kantor pertanahan akan melakukan pengukuran ke lokasi untuk mendapatkan data fisik tanah kemudian dilanjutkan dengan proses di kantor pertanahan.

Sertifikatnya tidak Sedang Dijaminkan ke Pihak Lain

Selanjutnya tanah yang layak untuk dijadikan proyek properti adalah sertifikatnya tidak sedang dijaminkan kepada pihak lain, baik bank atau lembaga keuangan lainnya termasuk sebagai jaminan utang-piutang antar pribadi.

Karena apabila sertifikatnya sedang dijaminkan, maka diperlukan uang untuk melunasi hutang pemilik lahan terlebih dahulu untuk mengambil sertifikatnya.

Jika Anda ingin melanjutkan rencana membeli tanah dengan kondisi seperti ini, mintalah pemilik untuk mendapatkan sertifikatnya terlebih dahulu. Setelah itu barulah Anda melanjutkan negosiasi.

Sebenarnya, tidak masalah dengan kondisi ini jika Anda memang sudah menyiapkan bujetuntuk membeli tanah.

Apalagi dengan kondisi ini biasanya si pemilik sangat membutuhkan uang untuk mengambil sertifikatnya kembali.

Karena mungkin saja utangnya sudah lama macet dan butuh uang untuk melunasi hutangnya, salah satunya dengan cara menjual asetnya yang menjadi jaminan.

Banyak penghutang yang merasa pasrah terhadap hutangnya karena memang sudah tidak sanggup lagi melunasinya. 

Cari Tahu Bagaimana Penilaian Tanah oleh Bank

Penting untuk mengetahui penilaian bank terhadap tanah, karena bank memiliki penilaian sendiri terhadap suatu bidang tanah.

Kepentingan bank menilai tanah dalam rangka menentukan nilai properti tersebut jika dijadikan jaminan.

Penilaian bank ini bisa menjadi patokan bagi Anda untuk menentukan harga layak tanah tersebut. 

Inilah salah satu keuntungannya jika Anda memiliki networking ‘orang bank’.

Enaknya, jika sudah kenal dengan mereka Anda bisa mendapatkan konsultasi gratis dari mereka. Ya, sekedar ngobrol-ngobrol sambil nanya–nanya kepda mereka.

Sebenarnya, merekapun senang karena jika Anda sukses mengakuisisi tanah incaran Anda dan akan dibangun menjadi proyek maka selanjutnya tentu mereka akan terlibat, sekurangnya nanti akan ada kerjasama penjualan dengan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Pemilik Tanah tidak Banyak

Tanah yang layak untuk Anda akuisisi selanjutnya adalah tanah yang pemiliknya tidak banyak.

Karena tanah yang pemiliknya banyak sulit mendapatkan kata sepakat, misalnya tentang harga, tentang cara pembayaran dan lain-lain.

Apalagi Anda ingin menegosiasikan cara pembayaran, sulit sekali mencari kata sepakat dari banyak pemilik. Karena masing-masing pemilik bisa saja memiliki pendapat dan keinginan yang berbeda-beda.

Kecuali mereka sudah sepakat menyerahkan segala sesuatunya kepada seseorang, jadi Anda tinggal berhubungan dengan orang tersebut. Beres!.

Jangan lupa, jika pemilik sudah meninggal, maka diperlukan surat keterangan waris yang menyatakan siapa-siapa saja yang berhak atas tanah tersebut.

Selanjutnya pastikan bahwa seluruh ahli warisnya memang satu frekuensi untuk menjual sehingga pengambilan keputusan lebih mudah.

Tapi jika Anda ingin membeli tanah secara tunai, tidak masalah berapapun pemilik tanahnya.

Strategi yang bisa Anda terapkan adalah dengan meminta Notaris untuk membantu Anda mempersiapkan transaksi, seperti melengkapi persyaratan dan mengatur pelaksanaan transaksi, sehingga Anda hanya tinggal datang ke kantor Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk tandatangan Akta Jual Beli (AJB). 

Tanahnya Berupa Tanah Darat dan untuk Pemukiman

Selanjutnya tanah yang layak untuk dijadikan proyek adalah tanah darat dan peruntukannya untuk pemukiman. Untuk tanah yang sudah bersertifikat, jenis tanah bisa dilihat di bagian belakang sertifikat.

Jika tanahnya berupa tanah sawah maka di sertifikat tertulis tanah sawah, begitu juga jika tanah tersebut berupa tanah pekarangan, tanah darat dan lain-lain.

Untuk tanah yang belum bersertifikat, jenis tanah merujuk kepada peruntukan lokasi. Dimana peruntukan lokasi bisa dicek di kantor pemerintah daerah setempat.

Ada yang peruntukannya untuk pertanian, pemukiman, perdagangan, industri, perkebunan, penghijauan taman, rencana jalan, fasilitas umum dan fasilitas sosial dan lain-lain.

Lokasi yang bagus tentu saja lokasi yang peruntukannya memang untuk pemukiman karena bisa langsung diajukan perijinan.

Sementara apabila jenis tanahnya non pemukiman maka diperlukan proses untuk merubah peruntukan lahan tersebut menjadi pemukiman, dimana proses perubahan ini membutuhkan waktu dan biaya.

Tapi Anda harus hati-hati karena ada juga peruntukan lokasi yang tidak bisa diubah menjadi pemukiman, oleh karena itu Anda harus mendapatkan informasi yang lengkap tentang tanah tersebut sebelum mengakuisisinya. 

Share: