Cara Meningkatkan Status Tanah HGB menjadi SHM

Di forum-forum diskusi masih banyak peserta yang bertanya-tanya bagaimana caranya meningkatkan status tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).

Karena saat ini masih banyak tanah yang jenis haknya berupa HGB. 

Bagi sebagian orang amat sulit mengurusnya namun sebenarnya untuk mengurus peningkatan hak menjadi SHM tidaklah sulit, hanya diperlukan beberapa langkah saja. 

Langkah sederhana yang bisa dilakukan adalah dengan mengajukan permohonan peningkatan hak ke kantor pertanahan. Tentu saja dengan melampirkan persyaratan sesuai peraturan.

Pemberian HGB untuk permohonan hak pertama kali

Masyarakat diberikan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai ketika memohonkan sertifikat untuk pertama kali apabila alas hak tanahnya bukan berasal dari girik. Karena jika alas hak tanahnya berupa girik maka permohonan konversi hak untuk pertama kali diberikan SHM, sesuai dengan ketentuan dalam UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau UUPA.

Tanah yang diberikan HGB untuk pertama kali, asalnya bisa jadi berupa tanah pekarangan, tegalan, eigendom verponding, tanah sewa kotapraja, tanah kavling instansi tertentu yang diperuntukkan bagi karyawannya, tanah kavling negara occupatie vergunning (khusus DKI Jakarta, terutama di daerah Tebet dan Bintaro dimana tanah tersebut dikaveling oleh negara untuk penampungan masyarakat yang kena gusur pada saat pembangunan Komplek Olah Raga Senayan untuk Asian Games 1962).

Lainnya, HGB diberikan untuk pemohon badan hukum perseroan terbatas (PT) karena PT tidak diperkenankan memperoleh SHM.

Jenis alas hak lainnya yang diberikan HGB untuk permohonan hak pertama kali adalah bekas tanah partikulir, surat keterangan tanah dari kepala desa dan kecamatan, dan lain-lain.

Untuk tanah-tanah dengan status seperti di atas permohonan hak untuk pertama kali di Kantor Pertanahan akan diberikan Hak Guna Bangunan atau HGB.

Selanjutnya HGB tersebut bisa diajukan peningkatan haknya menjadi SHM dengan persyaratan tertentu. Syarat yang utama sekali adalah tanah tersebut digunakan untuk rumah tinggal dan dimohonkan oleh Warga Negara Indonesia (WNI).

Peningkatan HGB menjadi SHM hanya untuk rumah tinggal

Peningkatan hak dari HGB menjadi SHM hanya bisa dimohonkan apabila penggunaan bangunan untuk rumah tinggal dan subjeknya adalah WNI.

Jika penggunaan tanah HGB tersebut bukan untuk rumah tinggal maka tanah tersebut tidak bisa ditingkatkan haknya menjadi SHM. Tanah tersebut hanya bisa diperpanjang haknya apabila jangka waktu HBG-nya berakhir.

Menurut UUPA jangka waktu pemberian HGB adalah 25 tahun dan setelahnya dapat diperpanjang lagi. 

Namun perpanjangan HGB juga tergantung rencana tata ruang wilayah di lokasi, apabila ada perubahan rencana tata ruang maka bisa saja di lokasi tidak dapat diperpanjang lagi jangka waktu HGB-nya.

Misalnya di lokasi akan ada pembangunan jalan atau fasilitas kawasan seperti akan dibangun pasar, komplek pemerintahan dan fasilitas lainnya maka HGB tidak boleh diperpanjang lagi. 

Tetapi apabila di lokasi tidak ada rencana pembangunan fasilitas daerah maka HGB tersebut bisa diperpanjang sampai seterusnya.

Pembelian dari developer juga berupa HGB

Perolehan sertifikat HGB lainnya adalah perolehan dari pembelian rumah baru kepada PT developer. Karena PT developer adalah badan hukum yang tidak diperbolehkan memiliki tanah dengan status Hak Milik, walaupun pada awalnya developer membeli tanah dengan status Hak Milik dari masyarakat.

Dalam prosesnya tanah dengan status SHM tersebut harus di ‘turunkan’ dulu haknya menjad Hak Guna Bangunan baru dilakukan jual beli dan balik nama ke atas nama PT developer.

Selanjutnya PT developer menjual rumah dengan status Hak Guna Bangunan kepada konsumen. Ada PT developer yang langsung mengurus peningkatan hak menjadi SHM namun tak jarang PT developer mempersilahkan konsumen sendiri yang mengurus peningkatan hak tersebut.

Artinya konsumen memperoleh rumah dengan legalitas haknya berupa HGB, dilengkapi dengan ijin mendirikan bangunan (IMB) yang menandakan bahwa lokasi tersebut digunakan sebagai rumah tinggal.

Peningkatan HGB menjadi SHM untuk luas tanah kurang dari 600 m2

Untuk luas tanah yang kurang dari 600 meter persegi peningkatan hak menjadi SHM cukup sederhana yaitu dengan mengajukan peningkatan hak ke Kantor Pertanahan, kemudian Kantor Pertanahan melakukan perubahan haknya dengan cara langsung menulis di halaman sertifikat bahwa haknya sudah ditingkatkan menjadi Hak Milik.

Apabila proses peningkatan hak sudah selesai maka nomor haknya yang berupa HGB digantikan dengan nomor hak berupa SHM, tanpa mengganti buku sertifikatnya.

Proses ini tidak memerlukan waktu yang lama, jika semua persyaratan dilengkapi maka prosesnya tidak lebih dari 7 hari kerja.

Syarat-syarat yang harus dilampirkan untuk permohonan peningkatan hak menjadi Hak Milik adalah sebagai berikut:

1. Asli sertifikat HGB
2. Foto copy Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) rumah tinggal
3. Foto copy SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan
4. Foto copy identitas pemohon berupa Kartu Tanda Penduduk dan Kartu Keluarga (KTP dan KK)
5. PM1 dari kelurahan yang menyatakan bahwa rumah digunakan untuk tempat tinggal (dalam hal rumah tidak memiliki IMB). Inilah anehnya negara kita, sangat banyak ditemukan bahkan di Jakarta rumah didirikan dengan tanpa IMB.
6. Melampirkan pernyataan bahwa pemohon akan memiliki SHM tidak lebih dari 5 bidang atau keseluruhan 5000 m2 (lima ribu meter persegi). Form pernyataan ini disediakan oleh BPN, bisa diambil di Kantor Pertanahan setempat. Hal ini untuk memenuhi syarat yang diatur dalam Keputusan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal
7. Surat kuasa, jika pengurusan dikuasakan kepada pihak tertentu. Kebanyakan masyarakat lebih percaya kepada kantor Notaris untuk mengurus peningkatan hak ini. Selain karena masyarakat tidak perlu repot-repot ke BPN juga dengan menyerahkan pengurusan kepada Notaris juga terjamin keamanannya.
8. Surat pernyataan bahwa tanah tidak sengketa.
9. Mengisi formulir permohonan yang disediakan oleh kantor pertanahan.

Dari persyaratan tersebut terlihat bahwa tanah yang bisa diajukan SHM adalah tanah yang dipergunakan untuk rumah tinggal atau peruntukan tertentu yang disyaratkan undang-undang, seperti organisasi kemanusiaan, badan keagamaan dan badan-badan atau organisasi lain yang ditetapkan oleh undang-undang.

Peningkatan HGB menjadi SHM untuk luas tanah lebih dari 600 m2

Untuk tanah yang luasnya lebih dari 600 meter persegi  peningkatan hak menjadi SHM diperlakukan seperti permohonan hak baru hanya saja prosesnya bukan melibatkan Panitia A (panitia pemberian hak yang terdiri dari petugas BPN dan kelurahan). Proses yang dilakukan dalam permohonan hak milik berupa konstatering report (KTR). Outputnya berupa Surat Keputusan (SK) pemberian hak milik.

Proses konstatering report hanya melibatkan petugas di BPN seperti petugas di bagian pengukuran, petugas di bagian pertimbangan aspek teknis pemberian hak, selanjutnya petugas yang didisposisi untuk mengerjakan SK pemberian haknya. 

Langkah-langkah permohonan untuk meningkatkan hak HGB menjadi Hak Milik untuk luas lebih dari 600 m2.

Langkah pertama yang harus dilakukan adalah mengajukan pengukuran lokasi disertai denganpermohonan SK Hak, dengan melampirkan semua berkas permohonan. Berkas pengukuran tersebut sebagai berikut:

1. Fotokopi sertifikat dan aslinya. 
2. Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan, jika permohonan hak diajukan pada tahun 2016 maka permohonan harus melampirkan SPPT PBB tahun 2016 berikut bukti pembayarannya, surat tanda terima setoran (STTS).
3. Fotokopi KTP dan KK pemohon. Fotokopi KTP dan KK harus dilegalisiri. Jika pengurusan dilakukan oleh Notaris, maka legalisir cukup dilakukan di kantor notaris. Namun jika pengurusan dilakukan sendiri oleh pemohon maka legalisir KTP dan KK dilakukan di kantor desa atau lurah.
4. Surat pernyataan telah memasang tanda batas tanah. Formulir ini sudah disediakan oleh BPN, tinggal diisi sesuai dengan kondisi.
5. Melampirkan surat pernyataan bahwa pemilik akan memiliki SHM tidak lebih dari 5 (lima) bidang atau luas keseluruhan tidak lebih dari 5000 m2 (lima ribu meter persegi). Format pernyataan ini disediakan oleh BPN, bisa diambil di kantor pertanahan setempat. Surat pernyataan ini untuk memenuhi persyaratan yang diatur dalam Keputusan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal.
6. Surat pernyataan tidak sengketa.
7. Surat kuasa, apabila pengurusan dikuasakan, boleh dikuasakan kepada siapapun bisa juga diurus sendiri.
8. Mengisi formulir permohonan yang disediakan oleh BPN.

Setelah semua berkas lengkap dan permohonan diterima di loket penerimaan berkas, maka selanjutnya petugas pengukuran dari BPN akan melakukan pengukuran ke lokasi. 

Kemudian hasil ukur tersebut dipetakan di peta tanah yang ada di BPN, setelah prosesnya selesai maka akan terbit surat ukur yang ditandatangani oleh kepala seksi pengukuran dan pemetaan. Dengan demikian proses pengukuran sudah selesai.

Langkah selanjutnya adalah pemberian hak di seksi Pemberian Hak Tanah (PHT). Output dari proses ini adalah terbitnya SK Hak berupa SK hak milik.

Setelah SK hak milik terbit maka proses selanjutnya adalah penerbitan sertifikatnya di seksi pendaftaran hak dan informasi (PHI). Hasil akhirnya berupa sertifikat hak milik yang sudah dibukukan. Setelah selesai, sertifikatnya bisa diambil oleh pemilik di loket pengambilan sertifikat. 

Pengambilan dilakukan oleh pemilik jika pengurusan dilakukan sendiri, tapi apabila permohonan dikuasakan maka yang harus mengambil sertifikat yang sudah selesai tersebut adalah kuasanya dengan melampirkan KTP penerima kuasa.

Dalam prosesnya, setelah pengukuran tidak diperlukan lagi keterlibatan pemohon karena prosesnya di internal BPN saja. Pemohon hanya perlu mengecek jika ada berkas yang perlu dilengkapi dan mengambil sertifikat di loket pengambilan apabila sertifikat sudah selesai.

Itulah proses peningkatan hak guna bangunan menjadi hak milik. Cukup sederhana. Sedangkan lamanya proses pengurusan ini tidak lebih dari 1 bulan. Namun dalam pelaksanaanya mungkin lebih lama. Itu menurut pengalaman kami dalam mengurus peningkatan hak menjadi SHM.

Biaya untuk meningkatkan HGB menjadi SHM

Besarnya biaya untuk meningkatkan hak jadi hak milik saat ini hanya 50.000 rupiah untuk luas kurang dari 600 m2. Sementara untuk luas tanah yang lebih dari 600 m2 biaya permohonan akan dikenakan biaya pengukuran dan konstatering report yang besarnya dihitung berdasarkan luas, tetapi jumlahnya tidak terlalu besar. Berikut tarif biaya untuk permohonan hak milik untuk tanah lebih dari 600 m2:

Biaya pengukuran = {(luas tanah/500) x 120.000} + 100.000

Biaya konstatering report = {(luas tanah/500) x 20.000 + 350.000}/2

Cara cepat dan praktis mengurus peningkatan HGB menjadi SHM

Sebaiknya untuk mengurus peningkatan hak ini dikuasakan ke kantor notaris karena notaris sudah sering melakukan pekerjan ini dan tentu sangat memahami persyaratannya. Lagipula dengan menguasakan pengurusannya ke notaris maka Anda bisa tetap melakukan pekerjaan Anda.

Karena adakalanya Anda butuh waktu berkali-kali mengecek ke BPN untuk memastikan sertifikat Anda selesai. Lumayan menyita waktu Anda!.

Share: