Mengetahui cara mengembangkan proyek properti yang benar penting bagi para pengembang, karena pengembangan proyek tersebut melalui serangkaian tahapan yang harus dilewati satu demi satu.
Sebagian memang ada yang dapat dikerjakan dalam waktu bersamaan, namun sebagian yang lain baru bisa dikerjakan setelah menyelesaikan tahapan sebelumnya.
Dengan mengetahui tahapan tersebut, developer tidak akan kesulitan dalam membuat persiapan dan perencanaan. Berikut tahapan yang harus dilalui:
Survey Lahan untuk Dijadikan Proyek
Survey dilakukan dengan mencari lokasi yang strategis, seperti dekat dengan pusat keramaian dan fasilitas publik, harga tanah kompetitif, cara pembayaran yang tidak memberatkan dan memiliki saluran pembuangan.
Jika lokasi lahan tidak memenuhi syarat-syarat tersebut, jangan terlalu memaksa untuk membelinya, karena risiko rugi persentasenya cukup besar.
Salah satu misal akan mendirikan perumahan di lahan yang jauh dari pusat keramaian dan fasilitas publik, maka kemungkinan perumahan tersebut sulit dipasarkan akan sangat besar.
Cek Peruntukan Tanah
Sebelum melakukan eksekusi terhadap lahan, lakukan pengecekan terlebih dahulu ke Instansi Tata Ruang dan Tata Kota yang ada di setiap wilayah kabupaten/kota, untuk memastikan apakah lahan tersebut dapat didirikan perumahan.
Lakukan pula pengecekan terhadap KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Koefisien Lantai Bangunan), GSJ (Garis Sempadan Jalan) dan GSB atau bangunannya. Pengecekan secara menyeluruh tersebut perlu dilakukan karena nantinya dapat mempengaruhi harga jual rumah.
Meneliti Status Legalitas Lahan
Langkah mengembangkan proyek properti yang benar berikutnya adalah melakukan penelitian terhadap sertifikat dan status tanah.
Pastikan tanah yang akan dibeli tidak dalam status sengketa, dan usahakan untuk membeli tanah dengan sertifikat HGB (Hak Guna Bangunan) atau HM (Hak Milik) karena dipastikan akan aman.
Tanah yang belum bersertifikat atau tanah girik baru boleh dibeli jika harganya murah.
Mengurus Perizinan
Setelah status tanah dipastikan tidak bermasalah dan lokasinya juga memenuhi syarat untuk didirikan perumahan, proses jual beli bisa langsung dilakukan tanpa butuh perizinan.
Namun jika lahan tersebut butuh izin lokasi, maka harus terlebih dahulu mendatangi instansi yang berwenang di setiap pemerintah daerah untuk mengurus pembebasan tanah, izin pembangunan, pengelolaan serta pengalihan kepada pihak lain.
Melakukan Pembebasan Tanah
Pada saat melakukan pembebasan tanah atau transaksi jual beli tanah di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), harus dengan pemilik lahan yang sah, agar dikemudian hari tidak terjadi persoalan.
Bagi pengembang yang memiliki dana cukup besar, pembelian tanah bisa dilakukan melalui lelang, karena selain harganya lebih murah, keamanannya juga terjamin dengan istilah lain clear and clean.
Dibutuhkan dana cukup besar karena sistem pembayaran untuk pembelian tanah lelang harus tunai dan tidak ada cara yang lain.
Mengurus Sertifikat Induk dan Mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
Tahap dalam mengembangkan proyek properti yang benar selanjutnya adalah mengurus sertifikat induk atas nama developer.
Setelah sertifikat induk keluar dilanjutkan dengan pematangan tanah dan proyek properti sudah dapat dipasarkan meski batas pemasaran secara infomal.
Sambil memasarkan properti lakukan pengurusan IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) Induk, site plan dan SIPPT atau izin ruangan untuk proyek pembangunan perumahan.
Mengatur Strategi Pemasaran
Pemasaran secara resmi baru dapat dilakukan setelah IMB keluar, dan pada saat terjadi transaksi dengan pembeli yang ditandai dengan pembayaran uang muka, maka dilanjutkan dengan poses pemecahan tanah dari sertifikat dan IMB Induk.
Disaat itu pula pembeli dapat mengajukan KPR Inden kepada pihak bank. Masa Inden sejak terjadi transaksi hingga dilakukan serah terima tergantung dari jenis rumah. Untuk rumah kelas RS sekitar 3 – 4 bulan sedang rumah kelas menengah keatas sekitar 6 – 18 bulan.
Melayani Komplain Konsumen
Setelah tahap demi tahap dilalui, cara mengembangkan proyek properti yang benar pada bagian terakhir adalah memberikan layanan komplain selama 3 – 6 sesudah serah terima.
Masa ini biasa disebut periode retensi atau periode garansi hunian. Karena dalam periode garansi, maka seandainya terjadi kerusakan pada rumah yang telah diserahterimakan, pihak developer wajib melakukan perbaikan tanpa membebani pembeli dengan biaya tambahan.
Pastikan bahwa komplain yang dilakukan konsumen memang karena kesalahan dalam pelaksanaan, bukan merupakan penambahan pekerjaan.
Jika berupa penambahan pekerjaan harus diperhitungkan biaya untuk pekerjaan tersebut.
No comments:
Post a Comment