Karena Developer Properti Bebas Menentukan Harga Jual Produknya
Developer bebas menentukan harga jual produknya. Tidak ada yang mengatur dan membatasi seorang developer properti menetapkan harga jual produknya selain kewajaran dan daya beli masyarakat terhadap produk tersebut.
Selain itu, harga kompetitor juga ikut menentukan strategi harga dari seorang developer.
Seorang developer akan membangun proyek di atas lahan seluas 5.600 m2 di daerah Cibinong, Kabupaten Bogor, Jawa Barat. Tipe yang dipasarkan adalah rumah tipe 45. Setelah menganalisa, maka dia mendapatkan harga wajar produknya adalah 400 juta rupiah per-unit (harga rata-rata).
Tapi pada pemasaran tahap awal dia memasarkan dengan harga 330 juta untuk 3 unit pertama, dengan syarat pembayaran uang muka harus 50% atau tunai 100% walaupun produknya belum dibangun.
5 unit selanjutnya dijual dengan harga 360 Juta, kemudian harga normal diterapkan untuk penjualan unit selanjutnya.
Inilah contohnya bahwa developer bebas menerapkan harga jual untuk produknya. Tentu beda halnya dengan penjualan emas atau saham, dimana si pemilik tidak bisa menerapkan harga sesuka hatinya.
Karena Seorang Developer Bebas Menerapkan Desain Produknya
Konsep desain merupakan salah satu strategi untuk menarik pembeli. Konsep desain yang sedang tren masa kini dan nyaman akan membuat proyek banyak diminati.
Karena desain yang sesuai dengan tren mutakhir membuat pemiliknya merasa mengikuti perkembangan zaman, sedangkan desain yang memberikan kenyamanan membuat pemiliknya merasakan arti sebuah rumah.
Dalam menerapkan konsep desain seorang developer properti harus menghindari desain rumah yang mengikuti tren tetapi mengorbankan kenyamanan penghuninya.
Pun sebaliknya, desain yang nyaman akan berkurang artinya jika modelnya tidak mengikuti tren desain mutakhir, karena pemilik akan merasa seperti orang yang tidak mengerti perkembangan desain arsitektur.
Hal ini penting menjadi perhatian karena bagi sebagian orang, penting untuk dianggap sebagai orang yang punya selera desain terkini.
Its not a house but a home. Itulah tagline pemasaran sebuah produk properti yang mengerti arti sebuah rumah. Kalimat tersebut mengandung arti bahwa rumah tidak hanya tempat tinggal tapi menjadi pusat seluruh kegiatan penghuninya. Hal ini sejalan dengan arti penting sebuah rumah menurut Nabi Muhammad s.a.w yaitu baiti jannati, rumahku syurgaku!.
Serahkan Saja Desain Proyek Anda ke Arsitek yang Berpengalaman
Untuk mendesain perumahan Anda serahkan saja kepada arsitek yang berpengalaman, karena seorang arsitek mengerti tentang bagaimana mendesain produk yang baik dengan memperhatikan faktor-faktor desain, diantaranya tren desain yang sedang digandrungi masyarakat, segmentasi pasar yang dibidik dan kearifan lokal suatu daerah.
Memang ada developer, apalagi developer untuk proyek skala kecil, merancang produknya kadang dilakukan sendiri sesuai dengan imajinasinya. Hal ini tidaklah dilarang namun sangat beresiko karena mungkin saja desain tersebut tidak sesuai dengan minat konsumen.
Namun untuk rumah sederhana, memang bisa didesain sendiri oleh developer tanpa bantuan arsitek, yang penting Anda punya sedikit skill menggambar.
Karena konsumen untuk perumahan sederhana pada umumnya tidak terlalu memusingkan tren desain dan tema arsitektur mutakhir. Mereka hanya menginginkan rumah untuk tempat tinggal. Tidak lebih dari itu.
Lain halnya jika developer akan memasarkan rumah untuk masyarakat kalangan menengah ke atas, konsep desain harus diperhatikan benar-benar.
Karena dengan uang yang mereka miliki, para konsumen tersebut bebas memilih produk yang sesuai dengan selera mereka.
Dari sisi developer, kompetisipun terjadi, baik dari segi harga maupun dari sisi desain. Desain yang asal jadi bisa dipastikan tidak akan bisa bersaing. Itulah arti pentingnya developer memberikan perhatian lebih kepada desain produknya.
Jika Desain Asal Jadi
Apabila desain dilakukan asal jadi oleh orang yang bukan ahlinya, bangunan yang lapang terasa sempit, tanah yang besar tidak termanfaatkan secara optimal, banyak tanah terbuang sia-sia.
Salah desain menyebabkan hubungan antar ruang tidak megalir lancar, sirkulasi udara tidak berjalan baik sehingga udara di dalam rumah tidak segar yang ujung-ujungnya menyebabkan rumah tidak nyaman bagi penghuninya.
Bisa Men-comot Desain dari Internet
Jika Anda melek teknologi, memang Anda bisa mengambil contoh desain dari internet. Tinggal ketik di kotak pencarian mesin pencari seperti Google, Yahoo dan lain-lain, maka dalam hitungan sepersekian detik akan muncul ribuan rancangan yang bisa Anda teliti satu persatu.
Tinggal comot salah satunya yang cocok menjadi model rumah yang akan Anda bangun. Tapi cara ini sangat tidak elegan karena termasuk tindakan plagiat (menjiplak tanpa hak), mencuri hak intelektual orang lain.
Lagipula yang bisa Anda dapatkan hanyalah berupa rancangan fasad (tampak luar) tanpa detil desain.
Artinya, untuk keperluan perijinan dan pembangunan Anda tetap membutuhkan kelengkapan desain berupa gambar-gambar kerja seperti disyaratkan peraturan.
Dan gambar-gambar teknis atau gambar kerja tersebut termasuk dalam paket pekerjaan seorang arsitek.
Dengan menyerahkan desain kepada arsitek seorang developer hanya perlu memberikan garis besar desain yang diinginkan, selanjutnya arsiteklah yang memanfaatkan keahliannya untuk menghasilkan desain yang menjual.
Berapa Besarnya Imbalan Jasa Seorang Arsitek?
Tarif seorang arsitek berbeda-beda antara satu arsitek dengan lainnya. Harga ini tergantung dari kualitas kerjanya.
Kualitas kerja bisa dilihat dari proyek-proyek yang sudah dikerjakannya. Semakin bagus suatu karya arsitektur yang sudah dihasilkan, apalagi karya tersebut tergolong sebagai karya monumental maka si arsitek akan dihargai—atau ia menghargai dirinya—dengan tarif tinggi.
Ikatan Arsitek Indonesai (IAI) sebagai asosiasi arsitek Indonesia, hanya menentukan batas tarif minimum jasa seorang arsitek, namun tak dipungkiri banyak juga arsitek yang memasang tarif amat murah.
Ada beberapa kemungkinan penyebabnya, pertama si arsitek bukanlah anggota IAI, yang kedua dia tidak percaya diri memasang tarif normal karena memang ia merasa tidak mampu menghasilkan karya yang bagus, sehingga mau dibayar murah atas jasanya.
Atau bisa juga si arsitek sulit mendapatkan order, sehingga mengobral murah jasanya dengan harapan banyak mendapatkan order. Hehehe.
Karena Tanpa Bankpun Bisa Mengembangkan Proyek Properti
Untuk mengembangkan proyek properti bisa dilakukan tanpa bank. Ini berlawanan dengan pemahaman umum bahwa pengelolaan sebuah proyek properti selalu akan membutuhkan bantuan dari bank.
Dimana peran bank dibutuhkan pada saat pembangunan fisik dan bantuan pembelian oleh konsumen dalam bentuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Tapi ada strategi khusus yang bisa Anda terapkan agar sebuah proyek tidak perlu pembiayaan dari bank ketika memulainya yaitu dengan memanfaatkan bantuan modal dari investor.
Demikian juga untuk mengganti peran bank saat pemasaran, Anda bisa menerapkan beberapa strategi seperti menjual dengan tunai, dengan cara bertahap atau dengan cicilan kepada developer.
Inilah konsep awalnya jika Anda ingin mengembangkan proyek properti dengan konsep syari’ah Islam. Selain tentu saja masih banyak lagi yang harus Anda perhatikan jika ingin menjadi developer properti syariah.
Karena untuk Menjadi Developer Properti tidak Harus Punya Skill Teknis
Untuk menjadi developer properti Anda tidak perlu menguasai technical skill tentang pembangunan fisik proyek. Misalnya Anda tidak perlu pintar mengaduk semen, memasang bata, memasang plafon dan atap dan lain-lain.
Lainnya Anda juga tidak perlu tahu detil tentang material bangunan seperti harga sekilo paku berapa, harga semen berapa, harga keramik dan material lainnya.
Karena tentang hal-hal teknis di suatu proyek bisa Anda delegasikan kepada orang lain, seperti menyerahkan urusan kepada kontraktor untuk pembangunan fisik proyek, menyerahkan kepada arsitek untuk desain dan perencanaan, menyerahkan kepada Notaris untuk urusan legalitas, selanjutnya menyerahkan urusan penjualan kepada agen properti atau Anda bisa menunjuk seorang marketing manager untuk mewakili Anda, tak lupa urusan tentang hal teknis di lapangan bisa Anda serahkan kepada manejer proyek.
Itulah developer properti, Anda hanya dituntut mampu mengorganisir seluruh aspek proyek dan orang yang ada di dalamnya.
Karena Developer Properti Mudah Berternak Properti
“Sejak memulai proyek pertama, saya sudah memiliki rumah 7 unit di 5 lokasi berbeda.” Begitu kata seorang teman ketika ngobrol tentang pengalamannya menjadi developer. Kenapa bisa begitu? Dia menerapkan konsep beternak properti dalam menjalankan bisnisnya!.
Beternak properti maksudnya adalah memiliki banyak properti di lokasi yang berbeda-beda. Strategi ini bisa dijalankan ketika Anda memiliki proyek properti di banyak lokasi.
Untuk satu lokasi Anda tidak menjual seluruh unitnya, sisakan beberapa unit untuk dimiliki sendiri. Nah, dengan memiliki properti ini Anda akan mendapatkan keuntungan pada saat properti tersebut sudah naik harganya seiring perjalanan waktu.
Jangan Jual Seluruh Unit Proyekmu
Bagaimana strategi berternak properti yang bisa Anda terapkan? Anda bisa menerapkan strategi 10-9-1. Maksudnya, dari 10 unit yang dibangun, jual 9 unit saja dan miliki 1 unit. Penerapannya tidak harus seperti ini, bisa dimodifikasi sesuai kebutuhan.
Jika proyek Anda 7 unit maka bisa diterapkan 7-6-1, maksudnya 7 unit dibangun, 6 unit dijual dan 1 unit dimiliki. Begitu seterusnya, logikanya apabila jumlah unit lebih banyak maka Anda juga memiliki lebih banyak unitnya.
Contohnya jika Anda mengembangkan 85 unit rumah maka Anda bisa menerapkan strategi 85-80-5. Yaitu dari 85 unit rumah, yang dijual hanya 80 unit saja dan dimiliki sendiri 5 unit. Strategi ini sangat fleksibel untuk dijalankan.
Namun jangan lupa, jangan sampai strategi ini memberatkan keuangan Anda. Maksudnya, Anda dalam mempraktekkan strategi ini tidak boleh melalaikan pemenuhan kewajiban Anda kepada pihak ketiga, seperti kewajiban kepada supplier, pemilik tanah, investor, tunggakan kepada tukang, tunggakan kepada karyawan dan kewajiban lainnya.
Harus Anda pahami, bahwa bagaimanapun juga membayar hutang dan memenuhi kewajiban Anda kepada yang berhak adalah kewajiban yang paling utama jika ingin uang Anda berkah. Bagi saya itu yang paling utama.
Dengan strategi ini maka Anda akan memiliki banyak sekali properti, Anda bisa memiliki properti sesuai dengan lokasi proyek Anda. Ketika Anda membuka proyek di Bandung, maka Anda akan memiliki properti di Bandung, begitu juga ketika Anda memiliki proyek di Surabayaatau Makassar atau daerah lainnya maka Anda akan memiliki properti di daerah tersebut.
Syaratnya: Tunda Kenikmatan!
Satu sikap penting yang harus Anda terapkan untuk membentuk disiplin diri dalam mempraktekkan strategi ini adalah, tunda kenikmatan!.
Ya, disiplin diri amat penting karena Anda akan tergoda untuk menjual seluruh unit produk Anda supaya mendapatkan uang tunai alih-alih menyimpannya dalam bentuk kepemilikan properti.
Karena dengan uang tunai di rekening, mungkin saja Anda akan tergoda untuk memiliki mobil mewah, perhiasan mahal untuk istri atau keperluan konsumtif lainnya.
⊛⊛⊛
Apa keuntungan dari strategi beternak properti ini? Keuntungannya adalah ketika harga properti tersebut melambung tinggi maka Anda juga turut menikmatinya.
Berbeda halnya jika Anda tidak memiliki lagi properti di lokasi tersebut tentu Anda tidak dapat menikmatinya. Maka jadilah developer properti dan jadilah peternak properti.
Karena Properti adalah Sektor Riil
Properti merupakan sektor riil yang menyerap banyak tenaga kerja. Dengan demikian banyak orang yang merasakan manfaat dari adanya sebuah proyek properti.
Hal ini berbeda dengan bisnis atau berinvestasi di sektor non riil (financial asset) dengan membeli surat-surat berharga seperti saham, bertransaksi di pasar uang, obligasi, reksadana dan lain-lain.
Dimana investasi di sektor non riil ini tidak bisa membuka lapangan kerja baru sehingga keuntungan hanya didapatkan oleh pelakunya sendiri.
No comments:
Post a Comment