Mengapa Harga Properti Naik terus?
Pertanyaan diatas telah menjadi hal yang biasa bagi Masyarakat di Negeri yang bernama Indonesia, bukan sesuatu yang mengherankan lagi, namun sangat disayangkan.
Banyak masyarakat Indonesia yang belum mampu membeli rumah karena kenaikan harga properti tiap tahunnya yang bisa naik 15- 35% . Tentu jumlah kenaikan harga ini sangat membuat bingung para pembeli dengan penghasilan pas-pasan.
Kenapa sih bisa begitu? Ada beberapa hal yang mempengaruhi kenaikan harga Properti seperti :
- Supply and Demand
Ketersediaan Tanah yang sangat terbatas dan Permintaan akan Hunian semakin meningkat setiap tahun. Bumi yang diciptakan hanya satu kali dan angka kelahiran Penduduk Indonesia kurang lebih 4.000.000 (4 juta) Jiwa setiap tahun. Jadi tidaklah heran bila harga rumah Naik karena ini, dimana supply semakin menipis dan Permintaan semakin tinggi.
Hal ini telah memiliki solusi yaitu menyediakan Rumah tinggal seperti rumah susun maupun apartemen, namun berdampak akan kurangnya ketersediaan rumah tapak .
Rumah tapak akan tetap menjadi favorit namun kenaikan harganya akan selalu mengikuti mekanisme pasar Supply and Demand.
2. Inflasi
Beberapa pakar Ekonomi dan Para Developer seringkali mengatakan Inflasi sebagai alasan kenaikan Rumah, hal ini tidak terbantahkan karena Memang menjadi suatu dilema bagi Developer bila tetap bertahan dengan satu harga.
Dengan adanya Nilai Inflasi yang tinggi dimana nilai mata uang melemah, daya beli menurun, dan harga-harga barang yang naik memaksa developer menaikan harga karena pertimbangan bahan material yang naik, harga tukang yang naik, serta biaya hidup yang semakin mahal. Otomatis Harga Properti menjadi naik karena Inflasi.
Solusi dari permasalahan ini adalah anda harus cermat dalam memilih Properti, anda bisa mencari beberapa Properti dengan Skema pembayaran yang ringan, atau memberikan berbagai bonus bagi konsumen.
Yang perlu diingat bahwa tidak semua developer memandang Profit semata, masih ada Developer yang berpegangan pada prinsip ingin membantu Konsumen memiliki Rumah.
Developer Yang seperti itu cari Dimana? Anda bisa mengetahuinya dengan cara marketing Perumahannya melayani anda, Dengan pelayanan yang sabar dan memandang dari sudut pandang anda, mampu memberikan solusi yang nyata untuk anda, mampu memberikan bonus khusus, dan dapat memberikan kenyamanan dalam diri anda.
Itulah ciri ciri Developer yang ingin membantu anda memiliki rumah disaat sulit seperti Inflasi ini.
- Tingkat pertumbuhan penduduk
Poin nomor tiga ini berkaitan dengan Demand (Permintaan), Tingkat pertumbuhan manusia di Indonesia cukup besar, bahkan ada yang memprediksi di tahun 2030 Populasi Indonesia bisa mencapai 300 juta Jiwa. Bonus Demografi ini dapat menjadi bumerang, sektor properti pun terkena imbasnya.
Karena harga Properti akan semakin meningkat. Tingkat pertumbuhan penduduk harus ditekan semaksimal mungkin, sehingga kedepannya suppy and demand dapat sedikit berimbang.
Diharapkan tingkat Pertumbuhan penduduk dapat dikendalikan yang otomatis membuat demand berkurang, ini adalah bisa jadi kabar buruk bagi Konsumen, namun membuka harapan bagi para developer untuk semakin mengembangkan diri akan kenyataan bahwa prospek bisnis properti Di Indonesia sangat cerah, dimana demand selalu ada.
Tiga hal diatas adalah hal utama yang paling mempengaruhi Harga Properti. Namun diatas hanyalah faktor faktor umum, selalu ada faktor faktor Khusus yang dapat mempengaruhi harga Properti.
Entah Fasilitas perumahan, Branding, bahan bangunan yang terbaik, dan lain sebagainya.
Kebutuhan Hunian Merupakan Kebutuhan Primer Manusia
Kebutuhan terhadap properti atau papan, bersama sandang danpangan termasuk kebutuhan primer manusia. Artinya setiap orang membutuhkan properti, yang dalam bahasan ini yang dimaksud properti adalah tempat tinggal.
Tanpa tempat tinggal orang tidak bisa hidup normal. Contoh yang paling gampang adalah seseorang akan menjadi gelandangan jika tidak memiliki tempat tinggal.
Mereka akan menjadikan apapun yang bisa dijadikan tempat berteduh menjadi tempat tinggal, seperti kolong jembatan, gubug di lokasi tidak layak. Ya, merekalah yang dinamakan tunawisma.
Kondisi lebih baik bagi mereka yang memiliki kemampuan untuk menyewa, mereka akan memenuhi kebutuhan tempat tinggal mereka dengan menyewa dalam bentuk rumah kontrakan, rumah kost, menyewa apartemen dan lain-lain.
Masih lebih baik juga bagi mereka yang memiliki orang yang besedia membantu untuk memberikan tempat tinggal karena kedekatan keluarga, perbesanan dan pekerjaan dan jenis kedekatan lainnya.
Walaupun tidak harus menyewa, mereka bisa menikmati tempat tinggal secara gratis.
Termasuk jenis ini orang yang tinggal di PMI atau Pondok Mertua Indah, pembantu rumah tangga yang boleh membawa anak-anaknya untuk tinggal di rumah majikannya.
Karena kondisi ini, maka tidaklah heran jika yang dilakukan pertama kali oleh seseorang jika ia punya uang adalah membeli rumah, tentu saja yang sesuai dengan kemampuan beli.
Hal ini tidak bisa disalahkan karena jika terus menerus tinggal di rumah sewa atau kontrakan, maka sebagian uang mereka akan tersedot untuk membayar sewa yang umumnya tiap tahun mengalami kenaikan.
Tanpa ada peluang menikmati nilai ekonomis dari rumah tersebut jika dibandingkan dengan memiliki rumah sendiri.
Tapi walaupun tidak memiliki uang seharga rumah incaran, orang tetap bisa memilikinya karena karena ada lembaga keuangan yang bisa membantu mewujudkan impian seseorang supaya lebih cepat memiliki rumah.
Itulah diantara sifat baik properti. Nanti akan dibahas di bagian lain buku ini tentang cara memiliki rumah walaupun belum memiliki uang yang cukup.
Namun saat ini tidak semua orang bisa memiliki rumah karena ada ketimpangan antara jumlah kebutuhan hunian dengan kemampuan penyediaannya, baik oleh pengembang swasta maupun oleh pemerintah.
Jika kita merujuk kepada data dari Badan Pusat Statistik (BPS) di tahun 2014 saja terjadi backlog atau defisit penyediaan hunian mencapai 13,5 juta unit dan bertambah kira-kira 500.000 unit setiap tahun, sehingga diperkirakan pada tahun 2016 backlog mencapai 15 juta.
Artinya, masyarakat yang tidak memiliki tempat tinggal mencapai 15 juta Kepala Keluarga (KK). Dimana backlog terbesar terjadi utamanya di kota-kota metropolitan seperti Jakarta, Surabaya, Medan dan Makassar.
Tak dipungkiri bahwa backlog tersebut hanya untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) karena ada keterbatasan terhadap kemampuan beli oleh mereka.
Untuk kebutuhan rumah masyarakat golongan menengah ke atas tidak diperhitungkan sebagai backlog karena tentu saja dengan uang yang mereka miliki mereka sanggup memiliki rumah.
Golongan ini, jika ingin membeli properti lebih karena keperluan investasi secara investasi propertilah yang sangat mudah dilakukan, pun menguntungkan dan tentu saja aman, jika tahu rahasianya.
Dengan memiliki properti, jika tidak untuk ditinggali maka properti tersebut bisa disewakan sehingga pemiliknya bisa menikmati passive income. Selain tentu saja si pemilik akan mendapatkan untung jika ia memutuskan menjual propertinya nantinya.
Halnya tentang backlog, banyak penyebabnya terutama karena keterbatasan ketersediaan lahan di lokasi yang backlognya tinggi.
Mari kita ambil contoh di Jakarta yang backlog-nya tertinggi, saat ini sudah tidak memungkinkan bagi pengembang swasta untuk menjual rumah dengan harga perumahan subsidi, karena harga tanah yang juga sudah sangat tinggi.
Pilihannya adalah membangun hunian vertikal, itupun tidak memungkinkan menjual dengan harga sesuai peraturan tentang harga hunian yang disubsidi pemerintah.
Itulah sebabnya di Jakarta pembangun apartemen oleh swasta lebih ditujukan kepada masyarakat kalangan menengah ke atas.
Biarpun pemerintah sudah mewanti-wanti agar pengembang swasta juga menyediakan produk yang berimbang antara hunian untuk MBR dengan harga subsidi dengan hunian untuk masyarakat umum, tetapi pengaturan ini tentu saja tidak efektif karena kacamata pengembang swasta adalah kacamata bisnis.
Pendekatan bisnis adalah untung rugi, mana ada pengusaha yang mau rugi, iya kan?
Mengingat hal inilah maka penyediaan hunian bagi masyarakat MBR ini menjadi tanggungjawab pemerintah dengan membangun Rusunami dan Rusunawa, Rumah Susun Sederhana Milik dan Rumah Susun Sederhana Sewa di tengah-tengah kota yang tanahnya dimiliki oleh pemerintah.
Masyarakat yang ingin membeli unit di Rusunami ini disubsidi oleh pemerintah melalui pembiayaan oleh bank pelaksana program subsidi yang ditunjuk.
Di pihak lain peraturan tentang subsidi pembelian Rusunami atau apartemen ini dijawab oleh pengembang dengan membangun apartemen budget atau apartemen murah yang berlokasi di kota-kota satelit DKI Jakarta, seperti Bekasi, Depok, Tangerang yang harga tanahnya masih terjangkau dan memungkinkan untuk menjual unit sesuai dengan batasan harga yang ditetapkan pemerintah.
Penyumbang backlog lainnya adalah karena dulunya dukungan pemerintah terhadap penyediaan perumahan untuk MBR ini sangat minim. Tetapi saat ini sudah terealisasi beberapa peraturan yang memberikan kemudahan MBR memiliki hunian.
Contohnya tentang uang muka yang kecil, bunga Kredit Pemilikan Ruman (KPR) yang lebih rendah dari kredit rumah non MBR. Belum lagi dukungan dalam bentuk keringanan pajak, baik pajak di pihak developer maupun pajak yang dikenakan terhadap konsumen.
Tak ayal, kemudahan-kemudahan tersebut menjadi faktor pemicu meningkatnya kemampuan masyarakat dalam membeli rumah. Sehingga program penyediaan satu juta rumah bagi masyarakat MBR bisa terealisasi.
Besarnya dukungan pemerintah terhadap penyediaan perumahan bagi warga negara memang sudah menjadi keharusan karena memang kewajiban Negaralah untuk menyediakan hunian yang layak bagi warganya. Hal ini seperti tercantum dalam UUD 1945 Pasal 28 H (1) yang berunyi:
”Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan”
Ini Usulan Harga untuk Perumahan Subsidi Tahun 2019
Dear Sobat Properti,
Inilah perkiraan harga jual perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR)untuk tahun 2019.
Besarnya kenaikan harga tersebut berkisar antara 3,41 sampai dengan 7,75%.
Dimana Papua dan Papua Barat mengalami kenaikan harga terkecil, sementara Kalimantan mengalami kenaikan harga yang paling besar.
Kenaikan harga perumahan subsidi untuk tahun 2019 ini mempertimbangkan kenaikan harga material, terutama bahan bangunan impor.
Dimana koreksi harga ini disebabkan oleh melemahnya nilai tukar rupiah terhadap Dollar Amerika Serikat (USD).
Walaupun sebelumnya banyak yang mengkhawatirkan bahwa kenaikan harga perumahan subsidi ini menyebabkan banyak masyarakat yang tidak mampu membeli rumah karena kenaikan harga yang signifikan.
Tetapi setelah melihat usulan harga peruamahan subsidi kita boleh bernafas lega karena harga-harga tersebut masih akan terjangkau oleh masyarakat yang berpenghasilan minimal 2,6juta per-bulan.
Dengan usulan harga perumahan untuk MBR tahun 2019 ini, cicilan masih terjangkau oleh masyarakat yang berpenghasilan kecil atau bahkan upah minimum regional (UMR).
Sekedar memberi ilustrasi, bahwa dengan usulan harga ini cicilan perbulan masih bisa di bawah 1 juta rupiah untuk tenor paling panjang.
Mari kita lihat usulan harga perumahan subsidi untuk tahun 2019.
Harap dipahami bahwa daftar harga ini baru sekedar usulan, masih belum diputuskan olehKementrian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Kemenpupera).
Inilah perkiraan harga jual perumahan untukmasyarakat berpenghasilan rendah (MBR) untuk tahun 2019. Besarnya kenaikan harga tersebut berkisar antara 3,41 sampai dengan 7,75%.
Dimana Papua dan Papua Barat mengalami kenaikan harga terkecil, sementara Kalimantan mengalami kenaikan harga yang paling besar.
Kenaikan harga perumahan subsidi untuk tahun 2019 ini mempertimbangkan kenaikan harga material, terutama bahan bangunan impor. Dimana koreksi harga ini disebabkan oleh melemahnya nilai tukar rupiah terhadap Dollar Amerika Serikat (USD).
Walaupun sebelumnya banyak yang mengkhawatirkan bahwa kenaikan harga perumahan subsidi ini menyebabkan banyak masyarakat yang tidak mampu membeli rumah karena kenaikan harga yang signifikan.
Tetapi setelah melihat usulan harga peruamahan subsidi kita boleh bernafas lega karena harga-harga tersebut masih akan terjangkau oleh masyarakat yang berpenghasilan minimal 2,6juta per-bulan.
Dengan usulan harga perumahan untuk MBR tahun 2019 ini, cicilan masih terjangkau oleh masyarakat yang berpenghasilan kecil atau bahkan upah minimum regional (UMR).
Sekedar memberi ilustrasi, bahwa dengan usulan harga ini cicilan perbulan masih bisa di bawah 1 juta rupiah untuk tenor paling panjang.
Mari kita lihat usulan harga perumahan subsidi untuk tahun 2019. Harap dipahami bahwa daftar harga ini baru sekedar usulan, masih belum diputuskan oleh Kementrian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Kemenpupera).
Terlepas ini benar atau tidak tentu kita berharap agar tentang harga ini secepatnya diputuskan sehingga kita, para pengembang bisa secepatnya membuat perencanaan tentang harga perumahan:
—Jawa, kecuali Jabodetabek: 140.000.000, harga 2018 adalah 130.000.000, ada kenaikan 7,69%
yang termasuk harga rumah subsidi ini adalah provinsi Jawa Barat, Jawa Tengah, D.I. Yogyakarta, Jawa Timur, Banten.
—Jabodetabek: 158.000.000, harga 2018 adalah 148.500.000, ada kenaikan 6,51%
Yang termsasuk harga rumah subsidi ini adalah Jakarta, Kabupaten Bogor, Kotamadia Bogor, Kota Tangerang, Kota Tangerang Selatan, Kabupaten Tangerang, Kotamadia Bekasi, Kabupaten Bekasi dan Depok.
—Sumatera, kecuali Kepri, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai: 140.000.000, harga 2018 adalah 130.000.000, ada kenaikan 7,69%.
Yang termasuk harga rumah subsidi di Sumatera ini adalah Aceh, Sumatera Utara, Sumatera Barat, Riau, Jambi, Sumatera Selatan, Bengkulu, dan Lampung.
—Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai, Kepulauan Riau, kecualiKepulauan Anambas: 146.000.000, harga 2018 adalah 136.000.000, ada kenaikan 7,35%.
—Kalimantan kecuali Kabupaten Mutung Raya dan Kabupaten Mahakam Ulu: 153.000.000, harga 2018 = 142.000.000, ada kenaikan 7,75%.
Yang termasuk harga perumahan subsidi di Kalimantan ini adalah Kalimantan Barat, Kalimantan Tengah, Kalimantan Selatan, Kalimantan Timur dan Kalimantan Utara.
—Sulawesi: 146.000.000, harga 2018 = 136.000.000, ada kenaikan 7,35%.
Yang termasuk harga perumahan subsidi di Sulawesi ini adalah Sulawesi Utara, Sulawesi Tengah, Sulawesi Selatan, Sulawesi Tenggara, Gorontalo dan Sulawesi Barat.
—Maluku dan Maluku Utara: 158.000.000, harga 2018 adalah 148.500.000, ada kenaikan 6,40%.
Terdiri dari provinsi Maluku dan Maluku Utara.
—Bali dan Nusa Tenggara kecuali Kabupaten Alor dan Sabu Raijua: 158.000.000, harga 2018 adalah 148.500.000.
Yang termasuk dalam harga perumahan subsidi ini adalah Propinsi Bali, Nusa Tenggara Barat, Nusa Tenggara Timur.
—Papua dan Papua Barat: 212.000.000, harga tahun 2018 adalah 205.000.000, ada kenaikan harga jual 3,41%.
Yang termasuk harga jual rumah subsidi ini adalah Propinsi Papua dan Papua Barat.
Langkah Mudah Menjadi Developer Properti Pribadi
Dear Sobat Properti,
Tahukah Anda bahwa menjadi developer properti sebenarnya tidak harus mendirikan PT, sebagai pribadipun Anda bisa mengelola proyek properti. Hanya saja memang ada peraturan yang membatasi skala proyek yang bisa dikerjakan.
Mungkin saja di suatu daerah tidak membolehkan orang pribadi menjadi developer properti tapi di daerah lain penerapan aturannya bisa saja lebih longgar.
Secara umum langkah untuk menjadi developer pribadi sama saja dengan developer properti sebagai badan hukum, tetapi perijinannya lebih simpel dan biaya-biaya dan pajak-pajaknyapun lebih ringan.
Bagi anda yang tidak memiliki badan usaha alias hanya sebagai orang pribadi tetap bisa melakukan aktifitas developer properti yaitu kegiatan membangun properti khususnya perumahan untuk dijual kepada orang lain.
Hanya saja pemerintah membatasi kegiatan menjadi developer pribadi ini untuk luasan dan jumlah tertentu seperti tercantum dalamKeputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998, tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal.
Dalam peraturan tersebut diatur mengenai kepemilikan Sertifikat Hak Milik yang hanya boleh maksimal 5 (lima) bidang saja.
Memang peraturan tersebut tidak membahas secara spesifik tentang pembatasan orang pribadi melakukan usaha sebagai developer properti tapi dengan adanya pembatasan seseorang memiliki maksimal 5 bidang tanah dalam bentuk SHM, maka implikasinya adalah jika tanah dengan alas hak berupa SHM akan dipecah menjadi kavling-kavling dengan jumlah lebih dari 5 (lima) bidang maka tanah tersebut harus dirubah dulu jenis haknya menjadi Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).
Hal ini sejalan dengan peraturan di daerah tertentu yang mengharuskan jika sebuah proyek properti yang dikembangkan berjumlan lebih dari 5 (lima) unit maka diharuskan dikelola oleh badan hukum berbentuk Perseroan Terbatas (PT).
Sekarang mari kita bahas tentang developer sebagai orang pribadi yang akan mengembangkan proyek dengan unit maksimal 5 (lima) unit. Apa-apa saja langkah yang harus dilakukan? Lets see…
Jika Anda sudah memiliki tanahnya maka langkah untuk mengelola lahanpun menjadi lebih cepat, bagaimana kalau lahannyapun belum Anda beli? Dan uangnya juga belum cukup untuk membeli lahan?
Nah… bahasan berikut sangat cocok untuk Anda yang bermashabmenjadi Developer Properti Tanpa Modal banyak… hehehehe…
Cek Legalitas Lahan
Legalitas lahan harus dicek terlebih dahulu, jika tanahnya sudah sertifikat maka pengecekan sertifikat harus dilakukan ke Kantor Pertanahan setempat.
Anda bisa melakukannya sendiri tapi juga bisa diwakilkan ke kantorNotaris.
Apa pentingnya mengecek sertifikat ke BPN?
Ya… apapun yang terjadi di tanah tersebut secara legalitas tercatat seluruhnya di buku tanah yang ada di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Kita bisa mengetahui jika sertifikat tersebut sedang diagunkan, atau ada blokir dari pihak lain.
Jika sertifikat diagunkan dengan Akta Pemberian Hak Tanggunganharus dilakukan dulu roya atas pencatatan hak tanggungan tersebut.
Tidak ada masalah dengan sertifikat yang sedang diagunkan, hanya saja utang harus lunas dulu sehingga catatan hak tanggungan dihapus nantinya dengan adanya surat roya dari bank kreditur.
Yang masalah adalah jika sertifikat sedang diblokir oleh pihak lain, apalagi blokir dilakukan oleh instansi negara seperti Kepolisian atauPengadilan. Wah ribet dah kalo ada urusan beginian… solusinyatinggalin aja… cari tanah yang lain…
Jika tanah belum bersertifikat atau masih dalam bentuk girik, petok, ketitir, Surat Keterangan Desa atau Surat Keterangan Camat atau jenis alas hak apapun yang belum sertifikat maka pengecekan legalitas tanahnya bisa dilakukan di kantor desa yang bersangkutan.
Khusus untuk tanah yang alas haknya masih berupa Eigendom Verponding, pengecekan keabsahannya bisa dilakukan di Kantor Wilayah Pertanahan setempat.
Hal ini pernah menjadi pengalaman saya ketika mengecek tanahEigendom Verponding yang berlokasi di Jakarta, oleh petugas Kantor Pertanahan saya disarankan melakukan verifikasi ke Kanwil Pertanahan DKI Jakarta yang berlokasi di Komplek Dinas Teknis di Jatibaru, Tanah Abang, Jakarta Pusat.
Nah, untuk tanah Eigendom Verponding yang berlokasi di daerah lain bisa ditanyakan ke Kantor Pertanahan setempat terlebih dahulu, nanti kita akan diarahkan bagaimana cara mengurus tanah tersebut selanjutnya.
Halnya tanah yang berbentuk girik, seluruh data-data perubahan kepemilikan terdapat di kantor desa/kelurahan karena di kantor desa tersebut ada buku pencatatan history kepemilikan tanah.
Jika dibutuhkan, Kepala Desa bisa mengeluarkan Surat Keterangan Tidak Sengketa dan Surat Keterangan Riwayat Tanah atas suatu bidang tanah, dimana surat tersebut akan dibutuhkan jika kita akan memohonkan sertifikat.
Jenis surat lain yang dibutuhkan untuk mengurus tanah girik selanjutnya adalah Surat Penguasaan Tanah Secara Sporadik, yang juga dikeluarkan oleh Kepala Desa atau Lurah setempat.
Cek Fisik Lahan
Jika akan mengakuisisi lahan kehatian-hatian tetap harus diutamakan. Ada kalanya secara legalitas tanah tidak ada masalah tetapi secara fisik ada masalah dengan tetangga baik tentang kepemilikan atau tentang batas-batasnya.
Pengecekan kepastian fisik tanah bisa dilakukan dengan bersosialisasi dengan tetangga dari lokasi atau menanyakan ke pejabat terendah dari suatu daerah seperti Kepala Desa, Kepala Dusun, Ketua RT dan Ketua RW.
Ketua RT dan RW tentu saja tahu jika ada masalah dengan tanah tersebut karena pada umumnya Ketua RT dan RW setempat merupakan penduduk asli, begitu juga dengan pegawai kantor desa.
Cek Peruntukan Lokasi
Langkah selanjutnya yang harus dilakukan adalah mengecek peruntukan lokasi apakah bisa dibangun sesuai dengan perencanaan. Peruntukan lokasi bisa dilihat di Dinas Tata Kota atau Tata Ruangdaerah setempat, bisa juga ke Bappeda-nya.
Untuk luasan tertentu yang lebih kecil pengecekan bisa dilakukan di Kantor Kecamatan, tapi untuk luasan yang lebih besar pengecekan di kantor dinas terkait, biasanya lokasinya tidak jauh dari Kantor Pemerintahan setempat.
Beruntung, jika suatu daerah sudah menerapkan pelayanan satu pintu atau Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP), maka untuk pengurusan apapun yang berhubungan dengan perijinan bisa hanya dilakukan di satu lokasi kantor saja. Menghemat waktu banget kan...
Jika output yang diinginkan berupa hasil tertulis maka harus diajukan pembuatan advice planning yang nantinya akan memuat keterangan tentang peruntukan lokasi dan tentang detil bangunan yang diperbolehkan dibangun di lokasi tersebut.
Untuk luasan yang lebih besar peruntukan lokasi (advice planning)secara resmi akan didapatkan dalam bentuk block plan.
Buat Surat Kuasa Dari Pemilik Lahan Ke Anda
Nah.. ini langkah kunci jika Anda akan membangun proyek perumahan sebagai developer pribadi yang ngga punya banyak modal. Intinya adalah Anda mengerjakan proyek ini tanpa membeli lahannya terlebih dahulu, sehingga anda mengerjakan proyek sebagai kuasa dari pemilik lahan.
Hal penting yang harus tercantum dalam surat kuasa adalah adanya kuasa dari pemilik lahan untuk mengurus perijinan, mengerjakan lahan secara fisik dalam arti yang seluas-luasnya.
Tak lupa dicantumkan juga kuasa untuk mengajukan kerjasama ke bank jika penjualan akan dilakukan juga dengan kerjasama dengan lembaga pembiayaan.
Bisa juga surat kuasa disempurnakan dengan kuasa untuk menjual tanah tersebut, baik secara keseluruhan ataupun sebagian-sebagian. Sehingga untuk menjualpun tidak perlu lagi hadir pemilik tanah. Pasal ini perlu pemahaman yang benar oleh pemilik tanah…
Buat Surat Perjanjian Kerjasama
Perjanjian kerjasama dibutuhkan apabila disepakati bahwa pemilik tanah juga akan menerima bagian dari keuntungan proyek. Dimana dalam perjanjian kerjasama tersebut tercantum seluruh hak dan kewajiban para pihak termasuk harga tanah, cara pembayaran dan keuntungan yang menjadi hak masing-masing pihak.
Perjanjian kerjasama sebaiknya dibuat dengan akta Notaris sehingga kekuatan hukumnya menjadi otentik.
Setelah perjanjian kerjasama ditandatangani jangan lupa bahwa surat-surat asli tanah harus dipegang oleh pihak netral, dalam hal iniNotaris.
Sehingga kedua belah pihak akan terhindar dari kerugian akibat curangnya salah satu pihak, seperti keinginan pemilik tanah yang ingin membatalkan perjanjian dan mengambil sendiri surat-surat tanahnya.
Hal penting lainnya yang harus dipastikan kepada Notaris adalah bahwa tidak boleh salah satu pihak mengambil sendiri surat-surat tanahnya dan Notaris harus mematuhi dan menjaga terlaksananya kesepakatan para pihak dengan baik.
Buat Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) wajib dibuat jika dalam pelaksanaan proyek disepakati bahwa pembayaran harga tanah kepada pemilik lahan dilakukan secara bertahap.
Dalam PPJB tercantum seluruh tahapan pembayaran dan sanksi-sanksi kepada masing-masing pihak jika ada pihak yang wanprestasi atau cidera janji.
Mengenai redaksional PPJB bisa minta bantuan ke Notaris karena Notaris sudah sering membuat akta ini, para pihak tinggal menyediakan data-data sebenarnya.
Keuntungan menjadi developer pribadi dengan metode ini adalah tidak dikenakan PPh Final dan BPHTB.
PPh final atas pengalihan hak tanah dan bangunan seharusnya dibayarkan sebesar 5% (lima Persen) dari nilai transaksi peralihan. Begitu juga Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan (BPHTB) juga yang seharusnya dikenakan sebesar 5% x (Nilai Transaksi – Transaksi Tidak Kena Pajak) jika developer membeli tanahnya terlebih dahulu.
Tapi dengan pola ini tidak ada peralihan hak yang terjadi karena developer hanya sebagai penerima kuasa untuk mengerjakan proyek properti di atas lahan milik pemilik lahan.
Untuk anda yang membutuhkan kami menyediakan:
