Teknik DasarInvestasi Property (2)

BANGUNAN dan ARSITEKTUR

 Apabila anda berminat bergelut di dunia properti, salah satu yg mutlak selalu harus dipahami dgn baik dengan baik adalah BANGUNAN dan ARSITEKTUR. Bangunan disini tampil beragam rupa, bisa : rumah tinggal, ruko, pabrik, hotel, convention center, mall, tempat ibadah, bahkan yg paling sederhanapun sebuah pos jaga satpam yg ada di pintu gerbang depan perumahan kita tetap layak disebut sebagai bangunan. Jadi bangunan disini tidak memperdulikan apakah akan dipergunakan oleh seorang presiden atau tukang becak, bentuknya besar atau kecil, terletak di kawasan elite atau kumuh, terbuat dari bahan mahal kualitas prima dan mewah bak istana raja ataupun sekedar kolase dari kardus bekas di sepanjang Kali Code Jogja bagi para pemulung pun layak kita sebut bangunan. BANGUNAN bisa diartikan adalah segala tempat berlindung buatan manusia yg dipakai untuk melindungi diri dan mendukung kehidupannya dgn baik agar tidak terganggu oleh faktor : sik, psikis & emosional. Lah terus kalo arsitektur itu apa? Sedangkan arsitek itu apa? Apakah sejenis artis gitu? Apa ada kaitannya dgn estetika? Kok komponen pembentuk katanya mirip? Arsitektur yg kita selama ini adalah diturunkan dari kata bahasa inggris architecture, yg asal muasalnya sebagaimana kebanyakan ilmu klasik yg ada di eropa adalah berasal dari bahasa yunani architekton = master builder, "kepala tukang" = "tukang yg ahli".

Sedangkan karya tulis yg pertama kali hadir adalah De Architectura ditulis oleh seorang arsitek yunani Vitruvius pada abad ke-1 Masehi. Dia memberikan syarat sebuah bangunan itu harus memenuhi 3 syarat yg harus dipenuhi agar yaitu rmitatis utilitatis venustatis = kekokohan, berdaya guna, mempesona. landasan pemikirannya ini selanjutnya merupakan landasan teori berarsitektur klasik di dunia barat dan selanjutnya berkembang ke seluruh dunia sampai saat ini. Dunia timur dengan segala kearifannya juga memiliki akar arsitektur yg berbeda, di india dikenal istilah Vasthu (Vidya) yg dapat disetarakan dgn (Ilmu) Arsitektur di belahan barat. sedangkan pelakunya yaitu arsiteknya punya bbrp sebutan yg artinya relatif sama artinya yaitu : sthapati, achariya, atau sutradhara. jadi ternyata kita sebagai bangsa Indonesia tdk perlu berkecil hati kan , karena kita ternyata memiliki akar budaya arsitektur yg murni dan kuat yg kita serap dari kebudayaan india tsb. Arsitektur bukan lagi sekedar membangun sik untuk keperluan manusia, tapi melibatkan aspek budaya yg terlibat didalamnya sehingga apabila kita pada saat ini masih melihat peninggalan berbagai bangsa kuno dari masa lampau masih berdiri tegar s/d saat ini itu meruapakan petunjuk bahwa bangsa tersebut telah memiliki peradaban yg tinggi pada saat itu karena arsitektur yg telah dicapai berbanding lurus dgn tinggat peradaban suatu bangsa. hal ini masih dapat kita lihat bagaimana bangsa yunani, romawi, mesir, china, india , nusantara, maya dll peninggalan arsitekturnya masi banyak yg berdiri kokoh sampai dengan saat ini. Jadi singkat kata bagi masyarakat awam, ARSITEKTUR bisa dimaknai sebagai bangunan buatan manusia yg telah "ditiupkan jiwa kedalamnya". Dunia arsitektur yg ada didunia ini sangat beragam disebabkan banyak faktor yg mempengaruhinya bisa bermacam2, misal:

geografis : mesir yg tandus & berpadang pasir lebih cocok membangun suatu super struktur yg solid berupa piramida karena tersedia tambang batu granit dgn kualitas terbaik. > kepercayaan : yunani yg memiliki banyak dewa yg serupa dgn manusia menurunkan skala arsitektur yg merupakan turunan dari dimensi tubuh manusia ideal itu sendiri ke dalam bangunannya yg terkenal dgn 3 gaya yaitu: The Doric, Ionic and Corinthian. > keadaan alam : jepang dgn alamnya yg labil karena terletak daerah pegunungan berapi dan mudah terjadi gempa, maka melahirkan arsitekturnya yg non rigid yg terbuat dari kayu berpasak sehingga eksible. dll Sedangkan ARSITEK adalah pelaku arsitektur itu sendiri, atau memakai istilah "si doel anak sekolahan", arsitek adalah tukang insinyur tentang ilmu arsitektur yg memahami kaidah estetika dalam perancangan dan pembangunannya. Sekarang balik ke topik yg kita geluti sebagai ENTREPRENEUR, apabila misalnya anda akan membangun suatu rumah impian, ato resort hotel terbaik di dunia yg tanahnya sdh anda miliki di suatu pulau terpencil dgn pemandangan tepi lautnya yg berkoral dgn air laut tenang yg membiru atau tanah kosong yg sangat strategis di tengah pusat bisnis yg rencananya akan anda bangun menjadi mix use complex lengkap mulai mall, apartement, ofce, entertainment,education, convention center dll, anda punya skrg 2 pilihan, mau "menjadikan karya anda tersebut cukup sebagai pintalan benang yg setelah selesai akan menjadi handuk yg mudah kita beli di toko" yaitu berupa sebuah BANGUNAN saja yg sekedar berarti se-esien mungkin (biaya murah), se-efektif mungkin (menyuguhkan fungsi2 pokok saja, orientasi karya nir karsa) atau anda lebih "berhasrat merajut sebuah mahakarya yg benangnya terbuat dari pembuluh darah jantung terbaik anda karena setelah jadi akan dipersembahkan menjadi selendang terindah buat kekasih tercinta dimana setiap detak jantung anda akan selalu dapat dirasakannya", inilah yg disebut sebagai ARSITEKTUR.

Jadi kita sekarang telah mengerti bahwa kita ada pilihan berinvestasi dan menjadi kaya raya secara "lebih beradab" dgn memiliki sesuatu yg bersertifikat SHM bukan sekedar bernilai aset sekian rupiah namun juga merupakan "bangunan-bangunan berjiwa" yg bernama arsitektur.

Ukuran luas tanah & bangunan yang biasa dipakai dalam dunia properti

 Indonesia menganut sistem pengukuran SI maka ukuran luas yg dipakai mengunakan satuan SI (Le Système International d'Unités = Bhs Prancis, International System of Units = Bhs Inggris) Maka satuan ukuran m = meter menjadi satuan utama yg dipergunakan dalam kehidupan sehari hari untuk pengukuran panjang dan m2 = meter persegi untuk ukuran luas. 1 m = 100 cm = 1.000mm 1 m2 = 10.000 cm2 1 are = 100 m2 >> biasa dipakai di Bali dsb 1 ha = 1 hectoare = 1 hektar = 100 are = 10.000 m2 1 ru = 3.75 m x 3.75 m = 14.0625 m2 >> biasa di pakai di Jatim bagian selatan 1 acre = 1 ekar = 4046.8564224 meter 2 = 0.40468564224 hektar >> biasa dipakai di USA 1 square foot = 1 kaki persegi = 12 inch x 12 inch = 0.09290304 m2 >> biasa dipakai di UK, USA & Commonwealths (Malaysia, Singapore, India dll) 1 tumbak (atau 1 tombak?) = pernah dengar tapi lupa konversinya berapa, mungkin ada rekan2 yg tahu???

Catatan :

 1. dalam pengukuran ulang oleh BPN apabila akan dilakukan jual beli/pemecahan/penggabungan sertikat, apabila ada selisih luas antara luas yg sdh tertera di sertikat dibandingkan dengan pengukuran ulang di lapangan yg terbaru, apabila ada selisih dibawah 5% luasannya dianggap "sama" tetapi apabila lebih dari 5% baik berkurang atau lebih akan dilakukan perubahan luasan yg akan tertera di sertikat. apabila luasnya lebih luas dari 5% maka akan dikenakan tambahan pajak sebesar BPHTB x luas yg terjadi.

 2. hal tsb diatas biasanya terjadi pada tanah yg masih luas berupa sawah, tegalan, kebun dll dimana biasanya patok yg dipakai belum tentu patok beton standart BPN kadang kala hanya berupa : tongkat kayu yg mudah lapuk dan hilang, pohon atau rumpun bambu yg mudah berubah titiknya, tergerus erosi biasanya di tanah tepi sungai/pantai, pagar bambu atau tanaman rambat dan yg lebih parah biasanya sering ditemui di area persawahan karena batasnya hanya berupa galengan/pematang sawah yg setiap kali musim panen selalu dicangkul2 sehingga pasti bergeser2 kesana kemari batas berupa pematangnya.

3. semakin luas tanah yg ditawarkan biasanya pembeli mempunyai bargain power yg lebih kuat untuk menekan harga per m2 dibandingkan dgn harga disekitarnya (makin luas tanahnya, harga jual per m2 nya makin murah). hal ini bisa terjadi karena humum ekonomi supplydemand dimana makin besar luas tanah maka semakin besar nominal uang yg harus dibayarkan sehingga makin terseleksi dan mengerucutlah semakin sedikit orang yg mampu membelinya. hal ini sebenarnya peluang sangat bagus bagi yg bisnis properti khususnya pengusaha developer dan tanah kavling.

Biaya bila beli properti di Primary Market (dari developer)

 Cara perhitungan pajak BPHTB & PPh nya persis seperti tsb diatas, ditambah bbrp biaya sbb :

A. RSH (Rumah Sederhana Sehat) dgn harga max Rp 55.000.000/unit

1. biaya administrasi di developer

2. Biaya Perjanjian Kredit di Notaris

3. Biaya Provisi 1% di Bank

4. Biaya Asuransi Jiwa dan Asuransi Kebakaran di Bank

5. APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan) di Notaris

6. Biaya PHT (Pembebanan Hak Tanggungan) di BPN

7. Setoran angsuran KPR 1 bulan pertama di Bank catatan : semua komponen biaya tsb dibayarkan 1 pintu di bank

B. Rumah non RSH = Menengah dah Mewah, harga diatas Rp 55.000.000/unit

1. persis semua biaya RSH diatas, ditambah :

2. PPN sebesar 10% dari pricelist di Developer

3. PPN BM, khusus rumah yg LB diatas 400m2 atau LB diatas 200m2 tapi harga bangunannya diatas Rp 3juta/m2

C. Apartement (Condominium, Loft, Townhouse)

1. persis semua biaya Rumah non RSH diatas, ditambah :

2. PPN BM sebesar 20% dari pricelist (untuk luas diatas 150m2 atau harga bangunan Rp. 4jt/m2) di Developer setelah menguasai masalah biaya2 dan perpajakan diatas, anda tentunya skrg sdh bisa langsung TAKE AC TION dan menghitung berapa biaya2 yg timbul selain harga jual belinya kan?

Dokumen yg diperlukan waktu melakukan AJB (Akta Jual Beli)

di depan notaris.

 Contoh apa aja yg harus disiapkan apabila melakukan jual beli properti yang penjualnya adalah pemilik langsung (secondary market) secara tunai. Setelah disepakati jual beli atas suatu obyek properti (tanah, rumah, ruko, kios, apartement dsb), maka hal2 tsb dibawah ini harus dipersiapkan dahulu oleh kedua belah pihak sebelum menghadap notaris sebagai PPAT :

 PIHAK PENJUAL

1. KTP suami istri (kalo sdh menikah), KK

2. Sertifikat Asli yg sdh dicek di BPN (biaya /- Rp 50-200rb, beda tiap daerah)

3. PBB tahun tsb yg sdh dibayarkan pajaknya via Bank2 Pemerintah, selanjutnya anda akan menerima bukti pembayaran yg namanya STTS PBB (Surat Tanda Terima Setoran Pajak Bumi dan Bangu nan) tahun 20xx. Tanpa dilakukan pelunasan pajak ini dahulu notaris tdk akan mau melakukan proses jual beli karena berkaitan dgn sumpah profesi yg berkaitan dgn pendapatan negara berupa pendapatan pajak.

4. pelunasan PPh yg besarnya adalah = 5% x NJOP

 PIHAK PEMBELI

1. KTP suami istri (kalo sdh menikah), KK

2. pelunasan BPHTB yg besarnya adalah = 5% x (NJOP-NJOPTKP), apabila nilainya setelah dihitung dgn rumus tsb hasilnya lebih kecil atau sama dengan = Rp 60jt maka PPh nya NOL alias tidak perlu bayar pajak

3. Kuitansi pelunasan pembelian properti tsb diatas meterai ditandatangani pihak pembeli, harus tertera alamat properti yg dijual, no SHM, dan harga jual belinya (opportunity dapat cashback ada disini).

Keterangan : 

1. NJOP = Nilai Jual Obyek Pajak (nilai ada di SPPT tahun berjalan, yg biasanya dipakai untuk perhitungan pajak jual belinya, harga jual beli sebenarnya bisa tidak sama dgn NJOP, biasanya lebih tinggi)

2. NJOPTKP = Nilai Jual Obyek Tidak Kena Pajak, tiap daerah tdk sama, di Jakarta Rp 60 juta, di daerah lain lebih murah s/d seperti di daerah saya di Jawa Timur cuma Rp 20 juta, nilai sebagai faktor pengurang terhadap NJOP, untuk pastinya bisa dilihat di SPPT PBB nya

3. biasa agar proses sederhana dan cepat semua biaya yg menjadi beban pihak penjual, dibayarkan dahulu oleh pihak pembeli yg akan dikurangkan nilainya dengan pelunasan harga jual beli propertinya.

4. biaya biaya yg timbul :

4.1 Biaya Notaris = AJB = Akta Jual Beli antara 0,5% - 1% dari NJOP, semakin mahal nilai jual belinya semakin kecil persentasenya

4.2 BBN = Bea Balik Nama di BPN Rp 750-2juta (tergantung luas tanah, asumsi <5000m2), bisa sekalian dititipkan di notaris.

Share: