Dengan pasar real estat mewah di funk dan sisa pasar melemah, apa yang berhasil sekarang? Potongan harga, pemanis, dan munculnya kelas yoga.
Tiga tamu tiba untuk pembukaan baru-baru ini dari sewa tiga kamar tidur di lingkungan Sutton Place Manhattan, dengan harga yang diminta sebesar $ 12.589 sebulan. Tapi tidak ada yang membawa buku cek - kemungkinan karena celana yoga.
Para pengunjung ada di sana untuk kelas kebugaran pop-up yang dipimpin oleh hOM, sebuah start-up yang mengadakan acara sosial dan kesehatan di ruang kantor yang tidak digunakan dan apartemen kosong.
Begitulah negara pasar perumahan mewah New York, di mana repurposing, rebranding dan, yang terpenting, harga ulang apartemen mewah telah menjadi normal baru.
Di tengah kekenyalan inventaris baru, transaksi masih terjadi, tetapi tidak sebelum pembeli dan penyewa menepuk kilo daging mereka. Dan dengan ketidakpastian yang terus berlanjut tentang ekonomi, kenaikan suku bunga hipotek dan prospek pajak yang lebih tinggi menjulang, pasar tidak akan segera membaik.
Jadi apa yang pasar pembeli tempa?
Pemotongan harga semakin dalam, dan para agen memperkirakan lebih banyak penjual akan menekuk tahun depan. Beberapa pengembang menegosiasikan pemanis, seperti menawarkan untuk membayar pajak transfer atau biaya umum selama satu tahun atau lebih. Pasar sewa menunjukkan perbaikan, tetapi masih ada ketidakpastian.
Dan pelambatan ini telah meyakinkan semakin banyak pengembang untuk berkreasi dengan apartemen kosong - mendaftar start-up teknologi yang membuat unit sewa tak terpuaskan untuk pelancong yang menginap lebih lama atau mengubah ruang tamu yang tidak terpakai menjadi fasilitas darurat. Lainnya telah menggandakan pemasaran high-end, sementara beberapa lainnya menunda properti listing. Bahkan para kru film dan TV ikut beraksi, karena para pencari lokasi semakin sering mengosongkan apartemen mewah untuk mendapatkan inspirasi.
Berdandan dan Potongan
Melalui tiga kuartal pertama tahun ini, 84 persen dari daftar ultraluxury - 10 persen paling mahal di Manhattan - dijual di bawah harga permintaan awal, naik dari 65 persen pada 2015, ketika pasar naik tinggi, menurut StreetEasy. Pemotongan harga rata-rata tetap tidak berubah pada $ 500.000, yang bisa menunjukkan penjual harus memotong lebih dalam lagi, kata Nancy Wu, analis data ekonomi untuk perusahaan.
"Ini terasa lebih buruk ketika Anda berada di luar parit," kata Donna Olshan, presiden Olshan Realty, yang mengeluarkan laporan mingguan tentang kontrak yang ditandatangani pada properti yang mencari $ 4 juta dan lebih tinggi. Segmen yang telah mengambil rata-rata 441 hari untuk masuk ke dalam kontrak sejauh ini pada tahun 2018, bentangan terpanjang sejak setidaknya 2013, ketika rumah yang sama menghabiskan 172 hari di pasar. Hingga 2 Desember, lebih dari $ 4 juta rumah dikurangi rata-rata 9 persen sebelum kontrak ditandatangani, tetapi Olshan yakin bahwa setelah penjual membuat konsesi tambahan, diskon yang sebenarnya mendekati 15 atau 20 persen.
Dia memprediksi bahwa 2018 akan selesai dengan 6 hingga 10 persen lebih sedikit $ 4 juta-plus kontrak ditandatangani dari tahun lalu, ketika 1.172 ditandatangani, dan kira-kira 20 persen lebih sedikit daripada selama tahun puncak 2013.
Pasar penjualan Manhattan yang lebih luas juga menunjukkan kelemahan. Pada kuartal ketiga, penjualan kembali, yang menghasilkan sekitar 85 persen dari penjualan, menghabiskan rata-rata 104 hari di pasar, 11 persen lebih lama dibandingkan selama periode yang sama tahun lalu, menurut laporan dari perusahaan pialang Halstead. Harga penjualan rata-rata jatuh ke $ 1,1 juta pada kuartal ketiga, turun 4,5 persen dari tahun sebelumnya, menurut Douglas Elliman. Secara keseluruhan, ada 6.925 unit untuk dijual, naik 13 persen dari tahun lalu.
Beberapa mengambil langkah agresif untuk memulai penjualan. Bulan lalu, pengembang mewah Extell mengumumkan bahwa mereka akan membayar tiga tahun biaya umum untuk apartemen satu dan dua kamar tidur dan hingga lima tahun pada tiga sampai lima kamar tidur yang masuk ke dalam kontrak sebelum akhir tahun - sebuah insentif yang cukup besar, mengingat perusahaan memiliki beberapa kondominium termahal di kota, termasuk 179-unit Central Park Tower yang akan datang di Midtown. Harga di sana diperkirakan mulai dari $ 1,5 juta untuk sebuah studio, menurut pengarsipan dengan kantor jaksa agung negara bagian. Unit yang paling mahal belum diungkapkan, tetapi biaya umum tahunan untuk lima kamar tidur meminta $ 78,1 juta akan menjadi $ 127.596, menurut pengajuan, atau hampir $ 638.000 selama lima tahun.
Extell melakukan promosi serupa di beberapa gedung tahun lalu, tetapi sejak itu memperpanjang penawaran untuk seluruh portofolionya, kata Tamar Rothenberg, wakil presiden senior di perusahaan, menambahkan bahwa dorongan itu sebagian didorong oleh "jumlah produk yang signifikan" di pasar.
Ruang besar penthouse triplex di 212 Fifth Avenue, di mana harga dikurangi menjadi $ 62,8 juta, potongan $ 11 juta.
Jutaan dolar dihabiskan untuk pementasan dan melengkapi apartemen seluas 10.000 kaki persegi itu.
Dalam banyak kasus, bagaimanapun, memenangkan konsesi dari penjual seperti mencabut gigi.
"Sangat sulit untuk memberi tahu pemilik yang ingin $ 8,5 juta bahwa itu bernilai $ 6 juta," kata Frances Katzen, agen dengan Douglas Elliman. "Mereka tidak ingin mendengarnya, dan mereka biasanya berakhir dengan memecat agen."
Tetapi memotong mereka harus. Nikki Field, agen dengan Sotheby International Realty, mewakili pialang kedua untuk bekerja menjual penthouse tripleks 10.000 kaki persegi di 212 Fifth Avenue, di lingkungan NoMad Manhattan. Pada 2016, merana dengan $ 68,5 juta. Ms. Field dan timnya datang pada tahun berikutnya dan menaikkan harganya menjadi $ 73,8 juta, tetapi pada bulan November ini mereka telah mendaftarkannya kembali seharga $ 62,8 juta, diskon $ 11 juta.
Selain menurunkan harga, mereka melengkapi ruang yang sebelumnya mentah dengan lebih dari $ 5 juta dalam perabotan dan seni, dari merek mewah seperti Fendi Casa dan Bugatti Home untuk bekerja oleh Carroll Dunham, pelukis dan ayah dari aktor Lena Dunham.
“Dan saya cukup yakin pembeli ini akan membeli setiap inci perabotan,” kata Ms Field, menambahkan bahwa dia telah melihat minat yang kuat sejak penurunan harga. Jika properti menjual untuk mendekati harga yang diminta saat ini, penjualan akan mencapai rekor pusat kota sebesar $ 59 juta, yang ditetapkan awal tahun ini dengan penjualan penthouse 24th Street Barat, kata Jonathan Miller, seorang penilai.
Robert Dankner, presiden Prime Manhattan Residential, di sebuah apartemen di 100 Barclay di TriBeCa, di mana dia telah mengurangi harga dari $ 4,65 juta menjadi $ 4,09 juta.
"Namun Anda merebusnya, itu semua tentang harga," kata Robert Dankner, presiden dari Perumahan Perdana Manhattan, yang mencatat bahwa sebagian besar unit baru di pasar akan mendapat manfaat dari potongan harga minimal 10 persen. Pada 100 Barclay, konversi kondominium Art Deco di TriBeCa, di mana penjualan dimulai pada tahun 2015 dan di mana pengembang masih membongkar unit baru, Mr. Dankner adalah daftar penjualan ulang tiga kamar seharga $ 4,09 juta.
Kliennya, yang membeli apartemen pada 2017 seharga $ 4,35 juta, akan mengalami kerugian pada harga itu, tetapi mereka telah menyetujui strategi Mr. Dankner, karena mereka bersaing dengan unit baru yang serupa tetapi lebih mahal di gedung yang sama, bukan untuk sebutkan pasar yang lebih luas.
"Anda harus cukup gesit, dan makan kue yang rendah hati," kata Mr Dankner, yang pertama kali mendaftarkan unit ini pada bulan September seharga $ 4,65 juta, dan sejak itu menurunkan harganya empat kali, dengan kenaikan 3 hingga 4 persen. Dia mengatakan dia yakin mereka akan memiliki kesepakatan dalam beberapa minggu ke depan.
Dengan persaingan baru datang ke pasar, ditambah dengan keraguan pembeli umum, waktu adalah hal yang penting bagi penjual. “Bertanya terlalu banyak dan melewati titik tiga bulan itu adalah kematian,” kata David Walker, kepala eksekutif dan pendiri Triplemint broker.
Agensinya baru-baru ini mendesak klien, terutama mereka yang memiliki rumah dengan harga lebih dari $ 4 juta, untuk menunda pendaftaran properti mereka secara resmi selama sekitar sebulan, sementara Triplemint diam-diam membangun minat dan mendapat umpan balik dari calon pembeli. Harapannya adalah mendapatkan penawar yang memenuhi syarat, dan rasa nilai nyata properti, sebelum membuang-buang hari secara online.
Untuk menemukan prospek yang termotivasi, agensi mengumpulkan data pengguna dari situs webnya dan menarik dari campuran layanan langganan pihak ketiga untuk mempersempit daftar pembeli yang kemungkinan besar. Mr. Walker tidak akan mengungkapkan sumber data, tetapi strategi serupa telah menambang pembelian konsumen untuk menemukan orang-orang yang mungkin lebih cenderung membeli real estat karena peristiwa kehidupan besar seperti pernikahan atau kehamilan.
"Tak satu pun dari hal-hal ini penting pada 2017, ketika pasar lebih kuat," katanya.
Sebuah Sewa Baru di Apartemen Kosong
Kelembutan di pasar mewah Manhattan telah membantu pasar sewa dalam beberapa bulan terakhir, tetapi masih ada kekhawatiran.
Pada bulan Oktober, tingkat kekosongan sewa turun menjadi 1,49 persen, level terendah untuk bulan itu dalam sembilan tahun, menurut laporan Douglas Elliman. Tapi itu juga menandai 41 bulan berturut-turut di mana pangsa konsesi tuan tanah telah meningkat dari tahun sebelumnya. Sekitar 41 persen dari sewa termasuk pemanis untuk penyewa, seperti sebulan atau lebih dari sewa gratis, naik dari 28 persen pada periode yang sama tahun lalu. Dan selama beberapa tahun berikutnya, lebih dari 22.000 penyewaan diharapkan akan dibangun di Manhattan, sekitar setengah dari mereka saat ini dalam tahap konstruksi, menurut Nancy Packes Data Services.
Dalam beberapa kasus, kondominium yang sulit dijual mencari penyewa dalam jangka pendek, yang menambah lebih banyak persaingan ke pasar sewa, kata Jennifer M. Stutz, dari Olshan Realty. Sementara pasar sewa meningkat kuartal terakhir, katanya, menuju ke 2019 "itu masih di udara."
Jared Anderson, seorang penduduk Florida yang sering melakukan perjalanan ke New York untuk bekerja, menyewakan satu kamar tidur Chelsea lengkap ini seharga sekitar $ 6.000 per bulan dari Blueground, sebuah perusahaan penyewaan
jangka pendek.
Ketidakpastian ini telah memungkinkan perusahaan seperti Blueground untuk mendapatkan pijakan di New York. Perusahaan menandatangani sewa satu hingga tiga tahun di apartemen mewah, banyak yang jika tidak akan duduk kosong di pasar, dan kemudian membalik, sepenuhnya dilengkapi, dengan premi untuk kelas bisnis perjalanan. Blueground, yang didirikan di Athena, Yunani, dekat puncak krisis ekonomi negara itu pada 2013, sudah memiliki 230 unit di New York, dari pengelola properti besar seperti Rose Associates dan Rental Terkait, dan hingga 20 unit dalam satu gedung.
Kami membawa mereka jenis permintaan baru, ”kata Alexandros Chatzieleftheriou, pendiri dan kepala eksekutif Blueground, mencatat bahwa pasar pelunakan telah menjadi anugerah untuk bisnis. Misalnya, perusahaan menyewa apartemen satu kamar di Chelsea yang mungkin disewa tanpa perabotan seharga $ 5.000 per bulan. Ini menandatangani perjanjian multiyear pada unit, dilengkapi ruang dengan perabotan bergaya dan fasilitas seperti gerobak bar yang ditebar dan mesin espresso, dan sekarang menyewakan ruang untuk sekitar $ 6.000 per bulan. Pengembang mengisi unit yang kosong, dan Blueground menghasilkan keuntungan.
"Apa yang saya bayar di hotel jauh lebih banyak," kata Jared Anderson, 36, yang tinggal di Florida, tetapi melakukan perjalanan ke New York setiap minggu untuk pekerjaannya di sebuah perusahaan furnitur, dan menandatangani sewa satu tahun di ruang tersebut.
“Saya akan mengatakan itu mahal, tetapi Anda mendapatkan apa yang Anda bayar,” kata Ali Kole, seorang konsultan kosmetik dari Boulder, Colo., Yang perusahaannya membayar untuk satu kamar tidurnya di gedung yang sama, seharga $ 6.450 sebulan - masa inap yang lebih singkat memiliki premi lebih tinggi. Tidak ada keluhan lain: Setelah tinggal tiga bulan, dia menyewa unit lain di gedung itu untuk tiga lagi. (Apartemen perusahaan tidak diatur seperti unit Airbnb, karena perjanjian sewa terpendek selama satu bulan.)
Dua warga menghadiri kelas yoga yang diadakan oleh hOM di sebuah apartemen tiga kamar kosong di Sutton Place
dengan uang sewa sebesar $ 12.589 sebulan.
Temukan Tempat
Start-up lainnya, seperti hOM, perencana acara yoga dan sosial, telah memberi pengembang dan pemilik lahan penggunaan lain untuk ruang kosong. Di Aalto57, menara sewa mewah di Sutton Place, penduduk yang menghadiri kelas yoga yang akrab duduk dalam posisi lotus, bertelanjang kaki di atas kayu keras baru, menghadapi kisaran gas Bertazzoni yang mahal di sebuah apartemen tiga kamar yang mewah. Unit ini terdaftar pada bulan November seharga $ 12.589 sebulan, dan menawarkan dua bulan sewa gratis.
Peristiwa itu adalah cara untuk meningkatkan retensi penyewa di gedung, kata Francesca Loftus, kepala eksekutif perusahaan. Manajer properti membayar hom biaya berlangganan, mulai dari $ 2.100 hingga $ 30.000 per bulan, untuk merencanakan acara bagi penduduk di ruang yang menyenangkan dan apartemen yang tidak digunakan. Perusahaan saat ini memegang sekitar 50 kelas sehari, di lebih dari 50 bangunan tempat tinggal di New York. (Mayoritas kelas berada di bangunan perumahan, dengan sekitar sepertiga di apartemen yang tidak digunakan.)
"Ada semacam manfaat pemasaran dari mulut ke mulut," kata Scott Marino, direktur eksekutif manajemen keluarga untuk Rose Associates, manajer properti. Warga yang mengambil kelas di unit seperti itu mungkin suatu hari nanti ingin meng-upgrade, katanya.
Pembangun lain telah mengembangkan afinitas untuk Hollywood. Organisasi Durst mulai mengajukan permintaan dari produsen film dan TV untuk syuting di gedung-gedungnya sekitar lima tahun yang lalu, kata Jordan Barowitz, wakil presiden perusahaan urusan publik.
"Kami melihat lebih banyak minat di sisi perumahan, akhir-akhir ini," kata Barowitz, menambahkan bahwa perusahaan telah membawa "tujuh angka dalam setahun" melalui perjanjian.
Pemotretan terbaru di Via, menara penyewaan mewah Far West Side milik pengembang dengan fasad piramidal yang tidak biasa, telah memasukkan kisah Bollywood dan proyek Netflix yang akan datang. Produksi tersebut berbayar dari $ 5.000 selama beberapa jam di ruang fasilitas atau apartemen hingga $ 100.000 untuk pemotretan multiday, kata Barowitz.
Via menyewakan unit-unit terakhirnya sekitar satu setengah tahun yang lalu, kata Barowitz, tetapi telah memiliki lebih banyak lowongan baru-baru ini, karena beberapa kontrak dua tahun berakhir. Dia menekankan bahwa pertumbuhan perusahaan di dunia film tidak terkait dengan kekuatan pasar sewa; ini hanyalah pengaturan yang telah menciptakan aliran pendapatan lain.
Di Hub, menara sewa di Downtown Brooklyn, seorang sutradara film lokal menemukan inspirasi di sebuah penthouse kosong.
Spike Lee baru-baru ini memfilmkan sebuah episode musim kedua yang akan datang dari seri Netflix “Dia Harus Memilikinya” di apartemen dua kamar yang terdaftar seharga $ 6.643 sebulan. Apartemen itu, dan seluruh gedung, sekarang disewakan. Tim Stacker, manajer lokasi untuk seri tersebut, mengatakan dia telah melihat peningkatan dalam pengembang yang menawarkan apartemen kosong untuk pengambilan gambar film.
"Perkembangan baru menarik untuk film dan TV, karena Anda tidak harus berurusan dengan penyewa yang ada, unit kosong, terlihat murni," kata Douglas C. Steiner, pengembang Hub, yang juga ketua Steiner Studios , salah satu studio film terbesar di negara ini.
“Saya berharap tidak memiliki unit kosong,” kata Steiner. Namun bisnis film itu tidak memperlakukannya dengan buruk, ia menambahkan: "Ini menemukan uang."
No comments:
Post a Comment