Teknik DasarInvestasi Property (1)

Transaksi Bagus = Good Deal 

Dari pemahaman pribadi saya dan dari pengalaman bertransaksi di dunia properti dan bisnis dalam 7 tahun terakhir sejak 2003, secara garis besar ada 2 macam transaksi yang dapat didefinisikan dari kacamata kita sebagai seorang investr sejati, yaitu ada yang berupa Transaksi Bagus (Good Deal) dan sebaliknya disisi lain ada Transaksi Jelek (Bad Deal).

 Transaksi Jelek (Bad Deal), adalah apa yang dilakukan oleh kebanyakn dan hampir semua orang "pecundang investasi" dalam membeli properti. Mereka justru mengeluarkan banyak sekali uang dari kantungnya sendiri bahkanmasih ditambah bonus tiap bulan kesulitan menyisihkan angsuran kredit rumahnya, dan kredit baru selesai pada saat gaji juga selesai yaitu pada saat masa pensiun telah tiba. 

Transaksi Bagus (Good Deal) adalah ketika kita beli suatu properti tidak perlu mengeluarkan uang dan hasil pendapatan rutin properti tersebut (cashow in) lebih dari cukup untuk membayar cicilan KPR-nya, Anda telah mencapai menjadi "Entrepreneur Rajawali" apabila telah berhasil berbisnis dimana uang sudah benar-benar hanya sebatas "ide" dan anda telah mampu menguasainya, kemanapun anda bergerak dia akan berlari mengejar kejar anda".

Menghitung Tren Pertumbuhan Harga Properti

 Ada beberapa cara untuk menghitung tren pertumbuhan harga properti di suatu daerah / kawasan. Sebaiknya menghitung pertumbuhan itu sebaiknya minimal 3 tahun optimal sd 5 tahun untuk meminimalkan "kerancuan"

 1. Versi Pemerintah Pemerintah, dalam hal ini Dirjen Pajak yang merupakan salah satu instansi dibawah Departemen Keuangan Republik Indonesia, selalu memantau perkembangan harga properti dalam suatu kawasan tertentu dimana tugas itu dilaksanakan oleh KP3 ( Kantor Pelayanan Pajak Pratama ) untuk tingkat Kota atau Kabupaten di seluruh Indonesia. KP3 selalu mengumpulkan data-data transaksi jual beli properti yang dikumpulkan dari : 1. notaris ( PPAT ) 

2. camat(sebagai PPAT Sementara bila di suatu daerah belum ada notaris )

 3. broker properti professional ( ERA, RayWhite, Century21 dll ) 

4. bank 

5. pengamatan petugas pajak sendiri di lapangan untuk melakukan penyesuaian nilai apabila ada yang dianggap janggal. tren pertumbuhan yang dilakukan oleh Dinas Pajak ini dapat kita lihat di PBB tahun berjalan, dimana bisa kita lakukan perbandingan dari tahun sekarang terhadap tahun-tahun sebelumnya dan akan ketemu tren kenaikan nilainya. biasanya yang naik cuma NJOP bumi (tanah) saja dan nilai NJOP bangunan tetap ( padahal semestinya dari tahun ke tahun NJOP bangunan turun karena terkenai penyusutan karena depresiasi per tahun kan ).

PLUS :

 > datanya komplit di seluruh daerah di seluruh Indonesia > nilainya akurat dan pasti, mudah memperkirakan harga sebenarnya > NJOP biasanya dipakai untuk perhitungan pajak PPh dan BPHTB

 MINUS :

 > bias, tidak menunjukkan harga jual beli sebenarnya > nilainya biasanya dibawah harga pasaran riil saat itu > nilai bangunan tidak diperhitungkan depresiasinya 2. Versi Real Estate Developer Real Estate Developer "raja kecil" dilingkungan kompleks yang dia miliki tersebut, sehingga berhak menentukan harga jual unit uni tpropertinya beserta kenaikan harganya. untuk mengetahui tren kenaikan harga di suatu real estate khususnya di unit baru ( Primary Market ) bisa dilihat dengan cara membandingkan : 1. unit properti ( rumah, apartement, rusun, ruko, kios dll) dengaan tipe yang sama 2. di cluster yang sama 3. dengan tipe yang sama ( LT, LB, spesiskasi, model ) dari situ akan ketemu tren kenaikan harganya, dimana biasanya real estate developer akan melakukan langkah langkah sebagai berikut : 1. perhitungan unit costing dulu per unit properti yang akan dijual 2. mengestimasikan berapa lama marketing bisa menjualnya 3. melakukan perhitungan Future Value dari Present Value unit costingnya 4. memberikan progressive discount, semakin dini semakin besar diskonnya 5. secara bertahap menaikkan harga jual sesuai progres penjualan.

PLUS :

 > menunjukkan harga transaksi sebenarnya > harga dinamis, cepat menyesuaikan harga pasar > data riil didapat langsung di lapangan

 MINUS : 

> bisa menyebabkan "inasi" di NJOP > data sulit didapat bagi orang luar > bias ( juga), biasanya sengaja dibuat tidak sama dengan harga transaksi sebenarnya yang berdasarkan NJOP 3. Versi Property Investor property investor sejati cuma melihat dari satu sisi value aja > "apakah properti yang akan dia beli tersebut dijual dibawah harga pasar dan bisa dijual lagi dengan harga premium untuk mendapatkan capital gain atau disewakan agar memperoleh positive cashow in rutin" PLUS : > pasti untung MINUS : > tidak ada! MODAL UTAMA sebagai REAL ESTATE DEVELOPER BERANI & NYALI yang BESAR karena bisnis ini melibatkan : > UANG BESAR > MIMPI BESAR > KNOWHOW yg KOMPLEKS > ENVIRONMENT yg harus KONDUSIF > PROFIT yg MENGGIURKAN.

Sumber Informasi HOT PROSPECT PROPERTI 

1. KORAN ( kalo bisa bermacam koran, karena segmentasinya beda)

2. SURVEY LANGSUNG ke daerah yg kita minati

3. iklan INTERNET 

4. broker profesional ( dateng ke kaya : ERA, Century21, Ray White dll.) 

5. BANK 

6. NOTARIS

7. PENGADILAN NEGRI (PN) atau AGAMA (PA) 

8. ICU RS, RUMAH DUKA, Ruang Praktek DOKTER

9. relasi, teman, saudara dll 

Cara Cepat "MENGAPPRAISAL SENDIRI" Suatu PROPERTI 

1. Luas Tanah x Harga Pasaran = A ( harga pasaran bisa tanya "yg ngerti" spt : orang bank, appraisal, broker dll, tidak disarankan harga NJOP, karena tidak sesuai dgn harga pasaran / market value di daerah tsb) 

2. Luas Bagunan x Harga Bangunan per m2 x Depresiasi = B luas bangunan = luas bangunan yg berdiri, toal luas lantai 1 lantai 2 dst harga bangunan = bisa tanya pemborong, arsitek brp pasaran per m2 harga bangunan disuatu tempat pada saat tsb. depresiasi = penyusutan, asumsi 5% pertahun dari tahun pembangunan s/d tahun penghitungan skrg

3. Premium Value = C bisa bervariasi, dan lebih bersifat intangiable spt : history (katakan pernah ditempati Bung Karno, dulunya rumah dinas Gubernur Belanda dll), Fengsui (tusuk sate, lahan ngantong, diatas bukit, sebelah kuburan dan kamar mayat dll), tanahnya lebi tinggi dari jalan raya, akan dibangun pintu toll depan tanah tsb, sebelahnya lokasi lumpur lapindo, ditemukan tambang emas di dekatnya dst A B C = Harga Properti , mudah kan???

Beberapa Kriteria Penilaian PROPERTI

 Ada beberapa kriteria Penilaian PROPERTI menurut :

 1. INVESTOR PROPERTI yg paling pokok adalah CASHFLOW yg didapat dr property tsb (rental income) propertinya itu sendiri bisa berupa : rumah, kios, ruko, hotel, mall, theme park, airport dll. fokus utama kelompok ini adalah "apakah cukup cashow in nya untuk menutup cicilan kredit investasinya. kepentingan lainnya adalah RESALE VALUE-nya, apabila setelah properti tsb di HOLD dalam waktu tertentu, dan setelah kondisi memungkinkan akan dijual kembali dengan harga yang lebih mahal untuk mendapatkan CAPITAL GAIN, keuntungan lain yang akan didapat selain CASHFLOW & CAPITAL GAIN tsb adalah : > INVESTMENT PROFIT > PREMIUM RISK PROFIT > TAX BENEFIT PROFIT

2. DEVELOPER PROPERTI orientasi utamanya adalah mengejar CASHFLOW yaitu berapa banyak unit properti yg dapat dijual dalam kurun waktu tertentu, dgn tipe apa saja yg sesuai kemauan market dgn harga tertentu yg disesuaikan strategi nansial perusahaan.

3. ENDUSER yg diartikan beli properti tsb adalah benar2 untuk DIDIAMI SENDIRI, biasanya yg paling diperhatikan untuk kelas MENENGAH KEBAWAH adalah KECUKUPAN ANGGARAN vs PENGHASILAN (baca : jumlah duit tunai tersedia buat DP dan cicilan rumah) dengan harga rumah. sedangkan fokus kalangan pembeli rumah MENENGAH KEATAS: LOKASI vs ANGGARAN.

kalau kelas PREMIUM cuma ada 3 pertimbangan : LOKASI, LOKASI dan LOKASI ( karena duit sudah bukan masalah)

4. BROKER kriteria mereka dalam menerima kontrak pemasaran properti yg dipasarkan SALEABLE atau tidak? COMMISION FEE cocok apa tidak?

5. BANK Yang paling utama ternyata tetap LOKASI, yg antara lain syarat yg mutlak dan ga bisa ditawar adalah :

 1. harus sudah SERTIFIKAT, baik SHM or HGB ok, dan tidak dalam sengketa.

 2. JALAN MASUKNYA mobil harus bisa masuk s/d dpn rumah tsb (bye2 rumah yg masuk gang)

 3. UTILITAS tersedia (PLN & PDAM/sumur bor = mutlak), Tlp = optional aja 

4. IMB, kalo lom ada bisa diurus sambil proses kredit berjalan

5. sik rumah LAYAK HUNI, saran: renovasi ringan (cat ulang yg bocor2) plus tanah yg kosong ditanami ijo2 biar seger dipandang orang bank waktu survey

6. dan yg tak kalah penting adalah KEMAMPUAN FINANCIAL ENDUSER nyicil KPR nya (max cicilan bulanan = 30-40% income brutto suami istri)

 3 Macam Tipe Property Market

1. Primary Market semua property yg dijual/beli dari tangan pertama, baik oleh developer yg berbadan usaha ataupun tuan2 tanah, biasa disebut juga sebagai rumah baru 

2. Secondary Market adalah kebalikan dari Primary Market, semua property yg dijual/dibeli dari enduser (pemakai langsung) property tsb ataupun investor atau spekulator property. biasa juga disebut sebagai rumah second, saya kurang setuju kalo disebut sebagai rumah bekas.

3. Rooler Coaster Market bisa berwujud beragam rupa : lelangan bank, lelangan balai lelang, keluarga bermasalah (cerai, bagi warisan dll), segera pindah (keluar kota / LN), bankrut, cape mau menikmati usia tua dengan tenang dll. yang terakhir ini paling saya suka dan saya tunggu2 karena : untungya selalu didapat pada saat beli, protnya dengan jumlah yg terduga, pembeli "yg menentukan arah" 

3 Macam Real Estate Developer

1. DEVELOPER BUMI adalah real estate developer yg berangkatnya memang memiliki bekal dari ilmu yg berkaitan dgn dunia real estate yaitu : arsitektur, sipil atau real estate management atau mereka pada awal usahanya berangkat dari bisnis yg berkaitan dgn dunia real estate seperti : produsen bahan bangunan, konsultan, pengacara, notaris dll contoh : 1. Ir. Ciputra (arsitektur-ITB) = Ciputra Group, Pembangunan Jaya, BSD 

2. Trihatma K. Haliman (sipil-Kaiserlautern) = Agung Podomoro 

3. Joko Soegiarto Tjandra (n/a, industri bahan bangunan) = Mulialand

4. Ir. Lukman Purnomosidi (sipil-ITB) = JSA 

5. Anhar Setjadibrata, SH (dokter-pengacara-notaris) = Hotel Tugu Group 

6. Didik Eko Tjahjono, ST (arsitektur -ITS) = Energie Capital, Cosmopolitan Investama

2. DEVELOPER LANGIT adalah para developer yg berangkatnya dari beragam latar belakang pendidikan dan bisnis, namun setelah menjadi besar di bisnisnya masing2 mereka kemudian masuk ke bisnis real estate secara masif. contoh :

1. Mochtar Riadi (banking, insurance, education) = Lippo Karawaci, Lippo Cikarang, Tanjung Bunga, Kemang Village , St. Moritz 

2. Ir. Aburizal Bakrie (heavy industries, mining, oil & gas) = Bakrieland, Rasuna Epicentrum, Bali Nirwana Resort 

3. Robert Budi Hartono (rokok) = Grand Indonesia 

4. Eka Tjipta Wijaya (edible oil, forestry, trading) = Sinarmas, ITC 

5. Jakoeb Oetama (media, bookstore) = Santika Hotel 

3. DEVELOPER AWANG-AWANG adalah para developer yg ga jelas latar belakang bisnisnya dan track recordnya namun tiba-tiba memiliki likuiditas yg luar biasa sehingga bisa membangun mega proyek dgn kapitalisasi trilyunan rupiah. duit yg didapat banyak sumbernya yg secara garis besar berasal dari "Negeri Antah Berantah" contoh : > banyak sekali ! hampir semua obligor pengemplang BLBI selalu bermain properti dan ga ada yg sampai selesai proyeknya terutama pada saat krismon 1998 2000 lalu yg kemuadian kebanyakan aset-aset nya di take over secara murah murah oleh Top 10 Real Estate Developer dari BPP N waktu ada program lelang penjualan aset.

Share: