3. SARING INFORMASI YANG ANDA PEROLEH
Setelah anda mendapatkan data-data mengenai rumah sewaan yang ada
saatnya anda menyaring data-data yang sudah ada bagaimana cara
menyaringnya????
Pertama anda harus saring adalah arus kas dari rumah apakah arus kas
dari rumah dapat menutupi angsuran bulanan yang harus anda bayar tiap
bulannya.
Untuk penyaringan pertama data-data yang harus dimasukkan adalah
kash flow bulanan pemasukan dari rumah yang anda maubeli dan
pengeluaran-pengeluaran (jadi cash flow bersih). Nah cash flow bersih
itu di bandingkan dengan pengeluaran angsuran bank tiap bulannya. dari
sana dapat anda lihat hasilnya apakah dapat menghasilkan kash flow
positif atau negatif, jika hasilnya positif lanjutkan ketahap selanjutnya
jik negatif banyak lupakan dan cari lagi yang baru.
Tahap penyaringan pertama sudah anda lakukan tetapi ingat anda harus
disiplin dalam mengisi data-data yang di perlukan. Dan tentukan juga
berapa lama anda meminjam dan berapa persen bunga yang efektif yang
berlaku sekarang.
Dari hasil penghitungan anda kumpulkan rumah yang memiliki arus kas
positif dari perhitungan awal jika hasil perhitungan anda hasilnya
negative tetapi jaraknya tidak terlalu jauh maka ada dua factor yang
dapat meningkatkan arus kas rumah anda.
Pertama tawar rumah idaman anda sehingga hasil yang dihasilkan, atau
arus kasnya menjadi positif
Kedua anda datangi rumahnya apakah bisa di tingkatkan pendapatan dari
sewa dengan menambah nilai tambah seperti di tambah AC, Internet dll.
Jika kedua hal tersebut masih tidak bisa juga maka anda tinggalkan saja
rumah tersebut tetapi tetap pantau harga rumahnya biasanya jika
kelaman rumah tidak laku-laku harganya bisa turun.
Dalam proses penyaringan ini ada beberapa rumah yang harus anda
hindari untuk di beli walupun mereka memiliki arus kas adapun rumah
yang harus di hindari adalah.
Properti yang masih berupa gambar.
Jangan pernah tergiur oleh gambar yang di tawarkan oleh developer
yang banyak ditawarkan di pameran-pameran ada beberapa alasan saya
mengatakan anda harus menghindari rumah ini pertama banyak orang
tertipu oleh gambar indah yang ditawarkan dimana di gambar sangat
bagus tetapi realisasinya terkadang jauh dari perkiraan bahkan ada
beberapa kasus rumahnya tidak bisa di bangun dikarenakan kekurangan
dana atau kesalahan hitung dari developer sedangkan jika anda membeli dengan cara cash sudah pasti uang anda akan hangus sedangkan jika
anda membeli dengan cara kredit maka tiap bulannya anda harus
membayar tagihan bank untuk sesuatu yang tidak pernah ada apakah
investasi seperti ini yang anda inginkan????.
Saya sarankan bila anda tetap ingin membeli rumah yang masih berupa
gambar anda harus melihat 2 faktor yaitu kredibilitas developer dan
liquiditas rumah. Kredibilitas developer adalah tingkat pengalaman dari
developer apakah developer itu berpengalaman atau tidak sebagai
contoh: summarecon, ciputra dan sinar mas adalah developer yang
cukup tinggi kredibilitasnya. Liquiditas rumah adalah seberapa cepat
rumah ini dapat terjual semakin cepat semakin baik dengan rumah makin
liquid maka hargapun akan terus naik bagaimana anda tahu bahwa
rumah ini liquditasnya bagus caranya mudah yaitu dengan seberapa
cepat produk yang ditawarkan pengembang laku semakin cepat semakin
liquid rumah anda.
Tetapi untuk mendapatkan Rumah gratis sangat sulit sekali jika anda
memulainya dari membeli dari gambar atau sebelum launcing karena
anda di wajibkan untuk membayar DP ke devloper. Kecuali anda
memiliki akses menjadi privat investor atau mendapatkan penawaran
khusus dari developer biasanya jika anda seorang privat investor minta agar developer memberikan penawaran beli rumah dapat uang hal ini
pernah dijalani oleh salah satu teman saya beliau membeli rumah yang
masih berupa gambar tetapi bukannya mengeluarkan DP malah beliau
mendapatkan uang dengan membeli rumah.
Properti yang Tanpa surat-surat
Saya tidak menyarankan anda untuk membel rumah tanpa adanya
surat-surat lengkap adapun surat-surat yang harus anda perhatikan
adalah:
1. Sertifikat kepemilikan (SHM Sertifikat Hak Milik , SHGB
Sertifikat Hak Guna Bangun) jangan pernah membeli rumah
dengan status Girik karena bank biasanya tidak mau menerima,
memang harga rumahnya pasti jauh lebih murah tetapi anda tidak
bisa mengungkitnya.
2. Surat Izin Membangun atau IMB surat ini juga sangat penting
karena dalam surat ini tertera rencana pemerintah terhadap rumah
anda berapa luas tanah yang akan digusur Karena pelebaran jalan
berapa lantai izin yang diberikan untuk daerah itu dan info lain
yang sangat penting yang berkaitan dengan rumah tersebut dan
bank tidak mau mencairkan dananya bila tidak ada surat ini.
3. Surat PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) semua rumah pasti ada
suratini tetapi yang harus di perhatikan apakah penjual sudah
membayar pajaknya??? Kepada siapa beban pajak terutang akan di
berikan???
Properti yang tidak bisa dilewati Mobil, dekat tegangan tinggi,
dekat rel kereta, dekat mesjid, Properti yang sering kena bencana
seperti banjir gempa dll
Semua rumah yang saya sebutkan di atas memang masih bisa di beli
tetapi bila di beli biasanya susah sekali di jual dan harga pasarnya sangat
lambat sekali tumbuhnya. Dan dari sisi bank mereka biasanya
menghindari rumah diatas dengan alasan masalah liquidasi atau mereka
menggap bahwa jika terjadi kredit macet rumah ini akan sulit sekali
untuk dijualnya kembali
Kalaupun di terima bisanya pihak bank hanya
mencairkan sedikit sekali karena pihak bank tidak mau mengambil
resiko terlalu besar dengan menjadikan rumah ini sebagai jaminan jika
bank menolak maka saya anjurkan anda juga harus menghindari rumah
ini
Properti yang masih berupa Tanah
Banyak orang berpendapat bahwa jika anda ada uang investasikan di
tanah karena harga tanah tiap tahunnya akan selalu naik dan investasi di tanah pasti untung. Saya tidak mengatakan pernyataan di atas itu salah
tetapi saya tidak setuju dengan pernyataan tersebut mengapa
demikian???? Karena investasi ini adalah investasi orang awam dan
bukan merupakan investasi yang cerdas,
Saya akan jelaskan mengapa
investasi di tanah bukan pilihan yang baik karena investasi di tanah
memiliki beberapa kelemahan.
Investasi di tanah adalah investasi yang mahal karena jika anda
berinvestasi di tanah anda tidak akan bisa menggunakan bank sebagai
pengungkit anda harus membayar cash keras atau tunai untuk investasi
di tanah.
Cari penjual yang Termotivasi
Dalam menyaring rumah ada hal penting lain yang harus anda perhatikan
yaitu motivasi penjual dengan mengetahui motivasi dari penjual anda
bisa tahu apakah tawaran yang anda adapatkan merupakan hot deal atau
bukan. Saya sarankan agar anda menghindari penjual yang menjual
rumahnya dengan motivasi ingin untung atau penjual yang memang
biasa melakukan jual beli rumah karena biasanya rumah yang seperti itu
harganya sudah sangat mahal.
Untuk mendapatkan harga yang bagus rumah investor harus
memperhatikan motivasi penjual apakah penjual sangat termotivasi
untuk menjual atau tidak. Mengapa motifasi sangat penting???? Dengan
mengetahui motivasi penjual anda bisa tahu apakah penjual ini sangat
terburu-buru untuk menjual rumahnya atau tidak, semakin tinggi
motivasinya semakin bagus harga yang akan anda dapatkan.
Saya
sarankan carilah penjual yang sangat termotivasi untuk menjual
rumahnya sehingga harga yang di tawarkan menjadi sangat emosional (
Penjual akan melakukan apa saja asal rumahnya laku )
Saya berikan beberapa kasus motivasi yang baik seperti rumah dari
pasangan yang baru bercerai baru di tinggal meninggal suami,
pembagian warisan, ingin bebas dari hutang, pengusaha yang mengincar
proyek baru, ingin pindah keluar kota, ingin pensiun, ingin sekolahkan
anaknya dll.Motivasi yang saya contohkan tersebut dapat membuat
seseorang menjadi tidak perduli terhadap nilai rumahnya.
No comments:
Post a Comment