Komponen Harga apa saja yang harus diketahui oleh para Investor Properti ????
Investor Properti paling tidak harus tahu 3 harga yang berlaku di pasar
sebelum membeli rumah karena tiga harga ini adalah indikator penyaring
bahwa harga rumah yang akan anda beli itu benar-benar murah:
1. Harga Pasar: Harga yang berlaku di pasaran biasanya pembentuk
harga ini adalah faktor emosi karena pemicunya terkadang hanya
membuat anda suka secara emosional bukan rasional. Contoh:
sebuah rumah di tawarkan seharga 1 milyar dikarnakan rumah itu
di disain oleh desainer ternama dan bekas ditinggal oleh artis
padahal luas tanah dan bangunannya sangat kecil tetapi hanya
memiliki nilai historis saja.
2. Harga Replacement Cost : Harga yang anda dapatkan jika anda
membayangkan bahwa mambeli tanah dan bangunan secara
terpisah berapa kira-kira biaya yang dikeluarkan untuk membeli
tanah dan membangun bangunan contoh: ada rumah yang dijual
400 juta dengan luas tanah 200 meter bangunan 150 meter persegi.
Anggap harga tanah 200 meter persegi 1 juta/meter bangunan 1,5
juta permeter jadi harga replacementnya : (200X 1jt)+(150X1,5jt)=
425 juta.
3. Harga Liquidasi : Nilai Liquidasi yang akan di cairkan oleh bank
biasanya nilai liquidasi antara 80%-85% dari nilai Replacement
Cost atau 1,5 X NJOP (biasanya saya akan membeli rumah yang
harganya dibawah atau sama dengan nilai liquidasi).
Cara menawar rumah
Jangan pernah mengajukan harga di hari pertama anda melihat rumah,
mengapa karena ketika pertama kali anda melihat rumah dan ternyata
bentuk rumahnya sangat bagus maka biasanya yang bekerja adalah
emosi anda untuk memiliki rumah tersebut sehingga terkadang anda
menggap harga yang ditawarkan sangat murah dan ingin segara untuk
membeli rumah yang dirtawarkan sehingga anda tidak mendapatkan
harga bagus.
Saran saya ambil nafas dahulu 1 minggu cari informasi mengenai harga
pasar tanah rumah yang akan anda beli dengan cara menaykan kepada
agen rumah mengenai pilihan lain selain rumah yang anda taksir, anda
juga bisa dengan cara mencari pembanding atau tanah yang dijual
diseandar rumah yang anda taksir.
Jika anda tidak ada waktu untuk
melakukan itu semua anda bisa menyewa appraisal independent untuk
menilai rumah yang anda taksir dan meminta mereka untuk memberikan
berapa nilai wajar dari rumah dan berapa nilai liqudasi yang akan di
kelurkan bank biasaya informasi yang mereka berikan lebih akurat
dibandingkan dengan anda melakukan sendiri tetapi anda harus merogoh
kocek anda ( kisaran biayanya appraisal independen jika anda lewat
jalan depan biasanya Rp 1 jt s/d 1,5 jt tetapi anda bisa lewat belakang
dengan membajak atau merekrut pegawai appraisal independent yang biasa dipakai bank dengan anda menawarkan kerja freeland untuk
appasial rumah.biasanya saya dikenakan harga antara Rp.200.000 s/d
Rp.300.000).
Berhutanglah Dengan Bank sebagai Pengungkit
Banyak orang yang yang takut untuk berhutang dengan bank dan mereka
hanya datang ke bank hanya untuk menabung saja padahal hidup matinya
bank bukan dari berapa banyak anda menabung tetapi berapa banyak
anda berhutang.
Saya berikan gambaran mengapa anda harus membeli rumah dengan
berhutang atau dengan KPR di banding anda membeli dengan kas keras:
1. Pertumbuhan harga rumah lebih cepat dari bunga bank dan
pertumbuhan rumah mengikuti pertumbuhan bunga berbunga
bukan bunga tetap.
2. Anda memimiliki penguasaan penuh atas rumah walaupun anda
belum membayar rumah itu secara full ( tidak ada plang yang
menunjukkan bahwa rumah anda masih hutang)
3. Tingkat investasi yang rendah sehingga anda bisa balik modal
dengan cepat contoh jika anda membeli rumah dengan memberikan
DP 10% kepada bank dan pertumbuhan rumah anda 15% /tahun
dan rumah anda adalah rumah sewaan apa yang terjadi tahun depan ketika rumah anda naik 15% maka keuntungan anda mejadi 50%.
15% pertumbuhan – 10% modal DP ke bank = 5 % dari harga
rumah keuntungan yang anda dapat dalam 1 tahun setara dengan
50% modal anda DP tahun lalu.Coba di bandingkan jika anda
membeli secara cash keuntungan anda hanya 15% jadi lebih baik
mana berhutanga atau cash???
4. Dengan berhutang di bank anda tidak perlu was-was rumah yang
anda beli bermasalah karena biasanya pihak bank sudah memeriksa
keaslian dokumen-dokumen rumah yang anda beli dan semua itu
gratis.
5. Dengan berhutang di bank melaui KPR anda akan dilindungi oleh
asuransi baik asuransi terhadap rumah maupun asuransi jiwa anda
sehingga jika terjadi sesuatu terhadap anda dan rumah anda maka
pihak asuransi yang akan melunasi hutangnya.
6. Mekanisme pembayaran KPR yang di berikan bank untuk
pembelian rumah adalah yang terlama dan tingkat suku bunga yang
terendah di banding pinjaman lainnya.
No comments:
Post a Comment