Mencari investor itu bagaimana?

Mencari investor itu bagaimana?

Pertanyaan seperti ini sering mampir di blog saya dan email saya. Logika mencari investor ini yang kadang justru mempersulit gerakan kita. Alih-alih tidak punya modal, kita mencari investor. Investorpun tidak mudah dicari. Walhasil, mandeg lagi.

Kita harus pahami terlebih dahulu bagaimana logika investor. Orang yang bersedia berinvestasi kepada Anda tentu adalah orang yang PERCAYA kepada Anda bukan? Nah berarti langkah pertama yang musti dibangun adalah mencari orang yang mempercayai Anda.

Orang yang percaya dengan Anda bisa Anda data atau list mulai dari RING SATU. Apa itu RING SATU? Lingkaran yang paling dekat dengan Anda. Coba sekarang di data. Mulai dari Bapak, Ibu, Saudara kandung. Pakde, bude, kakak sepupu. Paklik, bulik, adik sepupu. Kakek, nenek. Berapa banyak sudah? Mereka adalah orang-orang yang memiliki POTENSIAL KEPERCAYAAN kepada Anda lebih tinggi. Misal ada 50 orang, masak tidak ada satupun yang tertarik?

BIla tidak ada, barulah mencari pada RING KEDUA. Siapa itu RING KEDUA. Bisa teman main, tetangga di rumah, teman SD, teman SMP, teman SMA, teman kuliah, teman nongkrong. Saya yakin pasti lebih dari 100 orang.

Okelah. Masih tidak ada pula. Barulah mencari ke RING KETIGA. Yakni referal dari RING SATU dan RING KEDUA. Bila RING SATU dan RING KEDUA tidak tertarik, mintalah referensi siapakah yang kira-kira tertarik. RING KETIGA juga bisa diperoleh dari KOMUNITAS.

Kalau sampai di sini masih tidak ada juga yang mempercayakan dananya untuk Anda kelola, sebaiknya Anda bertanya dalam hati. Apakah Anda layak dipercaya.

Selain masalah TRUST. Yang kedua adalah masalah SAFETY. Seberapakah keamanan investasi di tempat Anda. Dan yang ketiga adalah masalah RETURN. Seberapakah imbal balik yang diberikan dari investasi tersebut. Untuk bahasan berikutnya, saya bahas di kemudian hari ya. 

Share:

Read More

Apa yang ada dalam benak anda tentang bisnis properti?

SobatProperti  Apa yang ada dalam benak anda tentang bisnis properti? 

Modal besar? 
Urusan birokrasi yang rumit? 
Alur kerja yang njelimet? 
Pemasaran yang fantastis? 

Atau menjadi broker atau RCTI (Rombongan Calo Tanah Indonesia; hehehe, gak apa-apa yang penting halal)? Boleh-boleh saja dan sah-sah saja. Tapi tips berikut akan merubah pola pikir 

Think Big, Start Small, Act Now

Entah siapa yang memopulerkan kata-kata tersebut di atas. Tapi bagi saya, susunan kata tersebut memberi energi positif yang sangat besar. Untuk memulai bisnis properti memang dibutuhkan pemikiran yang besar, namun kadang kita terjebak bahwa pemikiran besar kita membutuhkan usaha yang besar pula. Sungguh tidak!

Runtutan berikut ini akan memberikan gambaran kepada anda bahwa untuk berbisnis properti sangat bisa dimulai dari hal yang kecil. Menjadi broker misalnya. Tapi keuntungan anda tidak seberapa. Bagaimana kalau saya berikan tips untuk menjadi developer / pengembangan perumahan dalam skala kecil. Empat, lima, enam rumah, bahkan satu rumah pun bisa menjadikan dan menghantarkan anda menjadi developer kelas wahid. Ingat cukup satu rumah! Namun untuk mewujudkan impian besar anda, jangan hanya berhenti di satu rumah saja. Fokus dan kontinuitas sangat dibutuhkan di sini.

Dengan anda membidik perumahan kecil, anda tidak akan berhubungan dengan birokrasi perijinan yang rumit. Di beberapa daerah batasannya berbeda-beda. Biasanya di atas 4 kapling, anda sudah wajib menempuh perijinan mulai dari fatwa lahan sampai dengan ijin lokasi. Sedangkan maksimal 4 kapling, anda cukup mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan atau IMB. Ini akan menekan jumlah modal yang musti anda keluarkan.

Modal Tidak Harus Besar

Modal! Ya! Modal tidak harus besar. Syukur-syukur anda sudah memiliki tanah kapling yang siap bangun. Entah itu milik orang tua anda, sahabat anda atau orang lain yang mau bekerjasama dengan anda. Anda tidak perlu membeli kapling siap bangun kan ?! Tinggal buka marketplace properti atau koran, cari iklan baris bertajuk TANAH DIJUAL, telepon dan sampaikan tujuan anda. Singkat cerita, anda sudah "memiliki kapling siap bangun.

Untuk membangun rumahnya dengan uang siapa? Gampang. Jangan kalah akal. Apabila tanah sudah dikuasai, anda tinggal pasarkan berikut desain rumahnya. Tetapkan saja uang muka penjualan sebesar 30% dari harga jual. Itu sudah mencukupi modal anda untuk membangun rumah.

Logikanya dari mana? Begini, misal anggaran pembangunan rumah adalah 2 juta/m2. Misal anda menjual tipe 45 m2, sehingga total biaya bangunan adalah 90juta. Harga jual tipe 45 misalnya 250 juta. Artinya 30% dari 250 juta adalah 75 juta. Artinya 75juta adalah 83,33% dari 90juta. Are we going to play a hard cash? Oh no jelas tidak. Manfaatkan tenaga kontraktor sehingga kita bisa membayar kontraktor dengan progress. Kekurangan pembayaran bisa kita cadangkan dari pencairan KPR yang sebesar 175juta.

Think! Bagaimana jika kontraktor bersedia dibayar turn key, sampai dengan serah terima kunci, sang kontraktor baru menerima pembayaran? Artinya 75juta adalah MURNI UANG ANDA! Kontraktor dibayar dengan pencairan KPR yang bisa kita siasati dengan apa yang biasa disebut STANDING INSTRUCTION atau instruksi pencairan KPR dimana menyebutkan sejumlah dana untuk ditransfer ke rekening kita dan kontraktor.

Desain rumahnya dari mana? Itu mah gampang. Anda tinggal browsing di internet atau mengkoleksi brosur perumahan yang memang laku keras, anda tinggal pilih dan tentukan yang sesuai dengan tanah anda atau langsung pesan disini http://www.contohdesainproperti.com Jika anda memiliki kepiawaian menggunakan program desain, anda bisa kerjakan sendiri. Atau anda tinggal bayar konsultan. Selesai!

Perhitungan Sederhana

Ingat, kita adalah developer kecil-kecilan. Perhitungannya pun sederhana sekali. Misal tanah seluas 100 m2 dihargai 300ribu/m2. Sehingga harga tanah adalah 30 juta. Bangunan tipe 45 seperti hitungan di atas adalah 90 juta. Artinya modal anda adalah 120 juta. Survey harga rumah yang setipe dengan rumah anda. Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi anda adalah sebesar 300 juta. Logika sederhana, jika anda menjual rumah anda dengan harga 250 juta laku tidak? Keuntungan anda kotor anda adalah 130 juta bukan?

Jika anda memodali seluruhnya yakni sebesar 120 juta artinya anda mempunyai keuntungan kotor 108,33%. Padahal konsumen memodali anda 75 juta (ingat uang muka), artinya anda hanya memodali 45juta yang artinya anda mempunyai keuntungan kotor 288% dari modal anda. Padahal tanah yang anda kuasai adalah tanah kerjasama dengan sahabat anda seharga 30juta (ingat harga tanah), artinya modal anda cukup 15juta, artinya keuntungan kotor anda 866,67%. Nabung dimana dengan 15 juta bisa menghasilkan 866,67%? Fantastis kan?

Padahal (lagi) kekurangan anda sebesar 15 juta untuk pembayaran kontraktor akan anda bebankan dalam pencairan KPR, artinya modal anda 0 rupiah!!! Ehmm yang ini sedikit tidak masuk akal. Walau bagaimanapun, anda pasti akan keluar modal, tapi semangatnya adalah MODAL TIDAK HARUS BESAR!

Alur Kerja Mudah

Alur kerja ini bisa dipahami jika anda mengetahui siapa stake holder anda. Anda akan berhubungan dengan pemilik tanah, kontraktor, konsumen, rekanan bank, dan birokrasi. Sebagian besar sebenarnya sudah terbaca dari tulisan-tulisan di atas. Saya singkat sebagai berikut :

Pemilik tanah -  Pemasaran - Kontraktor - Perbankan

Dengan pemilik tanah, anda musti mempersiapkan perjanjian perikatan jual beli (notaril bila diperlukan). Ini adalah langkah awal. Langkah kedua adalah memasarkan produk anda. Anda bisa memasarkan dengan brosur, iklan di media massa atau mailing list. Jika terjadi kesepakatan dengan pembeli, anda musti mempersiapkan perjanjian perikatan dengan pembeli / konsumen.

Rangkaian pemasaran selain perjanjian dengan konsumen adalah penagihan uang muka, persetujuan desain rumah dan proses persyaratan KPR (kredit pemilikan rumah) di bank.

Apabila sudah terpenuhi, maka anda musti mengundang kontraktor yang akan membangun. Perjanjian dengan kontraktor juga musti dibuat. Biasanya termaktub di dalamnya adalah gambar kerja, spesifikasi bangunan, harga kontrak pembangunan, cara pembayaran, jangka waktu pembangunan dan target pembangunan.

Setelah rumah selesai 100%, anda bisa memproses pencairan KPR di bank. Di sinilah anda musti mempersiapkan legalitas dengan konsumen, legalitas rumah yakni dengan proses jual beli di notaris, berikut juga IMB.

State Mission, Fokus dan Kerja Cerdas

State mission sebenarnya adalah kalimat yang menggugah pertama kali yakni Think Big. Berpikir besar! Tujuan anda tentunya tidak hanya berhenti dengan menjual 1 rumah saja bukan. Hanya dengan menjual 1 unit rumah SAJA belum tentu akan membuat anda bisa mapan.

Jadi tetapkan tujuan anda, misalnya tujuan anda adalah mendapatkan pasive income dari properti. Sungguh, bukan hal mustahil. Dengan keuntungan 1 unit rumah, anda sudah bisa membeli 1 aset rumah kelas RSS dan anda bisa mendapatkan passive income dengan menyewakan rumah tersebut.

Atau tujuan anda misalnya menjadi developer perumahan terbesar di kota anda. Maka jadikanlah bisnis kecil anda ini adalah kurva belajar menuju sesuatu yang anda cita-citakan.

Atau anda ingin mendapatkan passive income dengan mengikuti bisnis properti berjaringan. Anda tinggal taruh keuntungan anda tersebut dalam bisnis properti berjaringan, sembari terlibat dalam operasional yang tentunya akan meningkatkan kemampuan anda berbisnis properti. Tujuan ini juga tidak mustahil.

Artinya anda memang harus fokus dan bekerja cerdas agar state mission yang sudah anda cita-citakan sejak awal akan terwujud.

Share:

Read More

Memulai Bisnis apa Fokus ke Pemasaran atau Produksi?

Pertanyaan sederhana ini hampir pernah dipikirkan oleh semua calon pebisnis saat ingin memulai bisnisnya. Atau ada pula pertanyaan senada seperti lebih baik menjualkan produk orang lain dulu atau langsung membuat produk sendiri?. Semoga penjelasan artikel dibawah ini dapat menjawab dan membantu Anda mengambil keputusan.

Tantangan awal pebisnis pemula biasanya adalah minim budget dan pengalaman dalam mengelola resiko. Sehingga mereka perlu lebih kreatif dan cerdas dalam mengelola bisnisnya. Seperti yang kita tahu, bahwa untuk membuat sebuah bisnis yang stabil kita harus menegakkan 4 pilar bisnis. Namun tentu saja, dengan budget dan kemampuan yang masih terbatas tidak bisa keempatnya langsung berdiri. Kita harus menentukan prioritas waktu dan fokus bisnis kita dalam kurun waktu tertentu.

Sebagai pengingat, 4 pilar bisnis yang dimaksud ialah :

1. SDM
2. FINANCE
3. MARKETING
4. OPERASIONAL

Sebagaimana kita tahu bahwa darah dari sebuah bisnis ialah kas. Selama ada kas maka bisnis masih bisa beroperasi. Sehingga menurut saya, dalam memulai bisnis kita harus fokus dulu pada kegiatan yang dapat mengalirkan kas atau uang bagi bisnis kita. Yaitu pemasaran.

Tidak salah langsung fokus pada pengembangan operasional seperti membuat sistem, atau merekrut tenaga ahli dan profesional untuk menjalankan bisnis kita, jika kita memiliki darah atau kas cukup untuk menghidupi bisnis kita. Karena jika tidak ditunjang dengan budget yang kuat, yang selama ini terjadi pada perusahaan yang langsung fokus pada aspek produksi (operasional dan SDM) ialah banyak dari perusahaan tersebut bangkrut atau mati duluan karena "kehabisan darah” (kas) sebelum akhirnya mampu memasarkan produk atau bisnisnya.

Lalu finance atau keuangan, memang benar aspek ini juga merupakan hal krusial dalam bisnis. Bisnis itu tentang angka dan hitungan, namun apa yang mau dihitung jika tidak ada pemasukkan. Dan dimana pemasukan itu? Di aspek pemasaran.

Maka jika boleh saya urutkan, prioritas dalam memulai bisnis dimulai dari memiliki pasar dan arus kas yang positif melalui Marketing, mengatur keuangan bisnis dengan baik (Finance), mulai merekrut dan membangun SDM yang berkualitas, dan baru menyempurnakan sistem Operasional.

Namun bukan berarti Anda tidak boleh sama sekali menyentuh 4 pilar bisnis secara bersamaan, namun dalam konteks ini ialah cara pembagian fokus utama bisnis kita. Fokus pada pemasaran bisa Anda lakukan baik menjualkan produk sendiri maupun orang lain. Jika Anda menjualkan produk sendiri maka gunakanlah waktu produktif Anda untuk fokus memasarkan produk Anda.

Jika belum memiliki produk sendiri, menjual produk orang lain pun tidak masalah. "Tapi kan untungnya kecil?” Yang terpenting ialah Anda mendapatkan kas dan memiliki pasar yang sudah terbangun. Sehingga ketika Anda meluncurkan produk Anda sendiri, Anda sudah memiliki pasar yang sudah siap menerima. Tentu dengan syarat bahwa target pasar produk orang lain yang Anda jualkan dengan produk Anda sendiri relatif sama.

Dan kabar baiknya ialah sebagian besar pengusaha sukses yang saya ketahui mengawali bisnisnya dengan menjadi seorang pemasar bagi bisnis orang lain. Sebelum akhirnya bisnis mereka semkain berkembang dan memiliki produk dan perusahaannya sendiri.

Sebagai penutup saya ingin mengutip sebuah nasihat dari Jaya Setiabudi "Get the market first, reduce the production cost later !”

Share:

Read More

Biaya-Biaya yang Timbul Dalam Proses Jual Beli Rumah Second

Dalam proses jual beli property (seperti rumah, tanah dan lain-lain) diperlukan biaya-biaya. Biaya-biaya tersebut ada yang resmi dibayarkan kepada negara atau pemerintah daerah dan ada juga biaya untuk pejabat yang melaksanakan jual beli tersebut yang bersifat negotiable.

Biaya yang resmi dibayarkan tersebut seperti biaya pengecekan sertifikat, biaya akta jual beli untuk PPAT/Notaris termasuk biaya pembuatan kuasa-kuasa bila diperlukan, biaya pengikatan jual beli, Pajak Penghasilan (PPh) final, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya balik nama sertifikat, Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), Biaya Kredit Pemilikan Rumah (KPR) jika pembelian dengan bantuan lembaga pembiayaan dan biaya lain-lain.

1. Biaya Pengecekan Sertipikat

Pengecekan sertipikat dilakukan ke kantor pertanahan setempat sebelum proses jual beli dilakukan. Pengecekan sertipikat diperlukan untuk memastikan bahwa sertifikat tidak ada catatan seperti blokir, sita atau catatan lainnya.

Jika sertifikat dalam keadaan terblokir atau ada catatan apapun di sertifikatnya maka sertifikat tidak bisa dilakukan pengecekan. Selanjutnya transaksi jual beli tidak bisa dilaksanakan. Pelaksanaan transaksi bisa dilakukan apabila catatan yang ada pada sertifikat diangkat terlebih dahulu.

Prinsipnya adalah siapa yang memasang catatan atau blokir maka dialah yang juga harus mengangkat blokir tersebut.

Jika blokir dilakukan oleh pengadilan dengan surat resmi maka pengadilan pulalah yang harus mengangkat blokir tersebut dengan surat resmi juga. Pengadilan memblokir sertifikat karena ada sengketa, dengan demikian pengakatan blokir dilakukan setelah sengketa selesai atau adanya putusan pengadilan yang memiliki kekuatan hukum tetap (inkracht van gewijsde).

Demikian juga jika blokir dilakukan oleh kepolisian maka kepolisian juga yang harus mengangkat blokir tersebut. Selanjutnya jika blokir dilakukan oleh orang pribadi maka dia jugalah yang wajib mengangkat blokirnya.

Apabila sertifikat sedang ada catatan, solusi yang bisa dilakukan adalah dengan mengajukan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dimana dalam SKPT tersebut dicantumkan semua catatan yang ada di sertifikat, termasuk data mengenai orang yang memblokir dan permasalahannya.

Biaya pengecekan sertifikat dan SKPT ini Rp 50.000 rupiah.

2. Biaya Akta Jual Beli

Biaya akta jual beli merupakan biaya jasa seorang Pajabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dia bebas menentukan berapa biaya jasa yang dia tarik terhadap jasanya membuat akta jual beli.

Kebanyakan PPAT menarik biaya 1 % dari nilai transaksi, tetapi harga ini tidaklah kaku sehingga klien bisa menawar harga tersebut sepanjang disetujui oleh PPAT.

Oleh karena itu jika nilai transaksinya 1 milyar rupiah maka biaya akta jual beli adalah 10 juta rupiah. Apabila klien ingin menawar juga boleh-boleh saja. Misalnya klien hanya menganggarkan untuk biaya akta 6 juta saja. Maka klien bisa mengajukan kepada PPAT, tergantung PPAT-lah menerima harga tersebut atau menolaknya.

Siapa yang membayar akta jual beli ini? Biasanya biaya akta jual beli ini ditanggung secara proporsional antara penjual dan pembeli. Namun tidak tertutup kemungkinan biaya akta jual beli ini dipikul oleh salah satu pihak sesuai kesepakatan para pihak.

3. Biaya Akta Kuasa Untuk Menjual

Kuasa untuk Menjual dibutuhkan apabila pemilik sertifikat menguasakan penjualan kepada pihak lain. Karena pemberian kuasa menjual atas benda tidak bergerak seperti tanah dan bangunan harus dilakukan dengan akta notaris, tidak boleh kuasa di bawah tangan saja. Jika sudah terlanjur dibuat surat kuasa di bawah tangan untuk menguasakan penjualan tanah dan bangunan maka harus dibuat kembali kuasa untuk menjual dalam bentuk akta notaris.

Besarnya biaya akta kuasa untuk menjual ini juga tergantung notaris, ada notaris yang menerapkan perhitungan tertentu berdasarkan isi akta. Misalnya dalam akta tersebut terdapat kuasa untuk menjual properti dengan nilai tertentu, maka notaris memperhitungkan harga properti yang ada dalam akta kuasan tersebut.

Misalnya akan dibuat akta Kuasa Untuk Menjual atas rumah yang bernilai 5 milyar, maka notaris bisa saja meminta biaya untuk pembuatan akta tersebut sebesar 1%-nya, atau 50 juta rupiah. Terserah klien juga akhirnya apakah menerima pengajuan harga dari notaris tersebut.

4. Biaya Akta Pengikatan Jual Beli

Selanjutnya biaya untuk PPAT/Notaris adalah biaya akta Pengikatan Jual Beli (PJB).

Biasanya pembuatan akta ini berhubungan karena suatu sebab sehingga jual beli belum dapat dilaksanakan.

Harus dibedakan mana yang jual beli dan mana yang masih dalam bentuk PJB.

Jual beli hanya berlaku bila dilakukan dengan AJB di PPAT. Sedangkan PJB dilakukan dengan akta Notaris.

Memang inti dari 2 kegiatan ini adalah peralihan hak tapi apabila masih dalam bentuk PJB maka peralihan hak belum terjadi.

Hak atas tanah tersebut masih melekat pada pemilik lama sampai ditandatanganinya AJB dan diajukan balik nama ke kantor pertanahan.

Sebabnya mungkin saja pembayaran belum dilunasi, pajaknya belum dibayarkan atau lokasi objek yang tidak berada di area kerja si PPAT sehingga PPAT membuat PJB terlebih dahulu supaya nantinya bisa dilaksanakan AJB dengan PPAT yang wilayah kerjanya di lokasi tanah. AJB dibuat berdasarkan PJB tersebut.

Besarnya biaya PJB ini juga negosiasi antara klien dengan Notaris karena biaya ini bersifat jasa.

Umumnya notaris juga menerapkan perhitungan yang sama dengan penerapan harga pada AJB yaitu prosentase dari nilai tanah dan bangunannya, yaitu 1% dari nilai transaksi.

5. Biaya Balik Nama

Balik nama sertipikat dilakukan di Kantor Pertanahan setempat. Proses balik nama diajukan oleh PPAT dengan membayar sejumlah biaya sesuai dengan peraturan yang berlaku, dimana biaya balik nama ini ditanggung oleh pembeli.

6. Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)

PNBP dibayarkan sekaligus pada saat pengajuan Peralihan Hak atau Balik Nama. Besarnya PNBP ini 1 0/00 (satu perseribu/permill) dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah.

7. PPh (Pajak Penghasilan)

Besarnya PPh adalah 2,5 % dari besarnya transaksi. PPh harus dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani. Pembayaran PPh dilakukan di bank penerima pembayaran dan kemudian divalidasi ke kantor pajak setempat.

PPh ini merupakan tanggungjawab penjual, tetapi ada juga proses jual beli yang membebankan PPh kepada pembeli, jika ada kesepakatan sebelumnya.

Sebelum diundangkannya PP Nomor 34 Tahun 2016 Tentang Tarif Baru PPh Final 2.5% atas Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan besarnya PPh adalah 5% dari nilai peralihan.

Contohnya jika nilai peralihan hak adalah 2 milyar, maka PPh yang menjadi kewajiban penjual adalah 2,5% x 2 milyar sama dengan 50 juta.

Pembayaran PPh berdasarkan domisili wajib pajak pemegang hak, bukan berdasarkan lokasi objeknya. Misalnya rumah yang akan dilakukan jual beli berlokasi di Pasar Minggu, Jakarta Selatan sedangkan pemilik tinggal dan memiliki Kartu Tanda Penduduk (KTP) di Tanjung Priuk maka validasi dilakukan di Kantor Pajak di Tanjung Priuk.

Kondisi lainnya jika pemegang hak terdiri dari lebih dari 1 orang maka yang diwajibkan membayar cukup satu orang saja secara bersama-sama, nanti di blanko pembayaran PPh diberikan tanda CS (Cum Suis) yang artinya secara bersama-sama.

8. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

Sama dengan PPh, BPHTB juga harus dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani.

BPHTB dikenakan bukan hanya pada saat terjadinya jual-beli, melainkan juga terhadap setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, seperti tukar-menukar, hibah, waris, pemasukan tanah ke dalam perseroan, dan lain-lainnya.

Pada transaksi jual-beli tanah atau rumah, yang menjadi subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan itu, yaitu pembeli.

Sedangkan untuk proses lainnya seperti pewarisan yang harus membayarkan BPHTB adalah penerima waris. Jika ahli waris terdiri lebih dari satu orang, cukup dicantumkan nama salah satu ahli waris saja dengan menambahkan CS di akhir namanya.

Dasar perhitungan BPHTB adalah nilai transaksi atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), kemudian dikalikan 5 %. Besarnya NPOPTKP berbeda untuk tiap daerah, sebagai contoh untuk DKI Jakarta besaran NPOPTKP adalah Rp 80 juta.

Contoh perhitungan sebidang tanah yang akan dilakukan peralihan hak dengan nilai transaksi sebesar 500 juta yang berlokasi di Jakarta. Begini cara menghitung BPHTB-nya:

BPHTB = 5% x [Nilai transaksi-80 juta]

= 5% x 420 juta

= 21 juta rupiah.

Untuk proses perolehan selain jual beli seperti tukar-menukar, waris, hibah, yang menjadi dasar perhitungan besarnya BPHTB adalah NJOP. 

Demikian juga untuk permohonan hak untuk pertama kali juga dikenakan BPHTB yang perhitungannya berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Dimana perhitungan besarnya BPHTB adalah nilai transaksi atau NJOP atau mana yang lebih besar. Khusus untuk perolehan hak secara waris terdapat pengurangan berupa NPOPTKP yang lebih besar, sesuai dengan peraturan yang berlaku. Sebagai contoh besarnya NPOPTKP untuk DKI Jakarta adalah Rp. 350 juta.

Contohnya jika NJOP adalah 500 juta, begini cara menghitung BPHTB-nya:

BPHTB = 5% x [NJOP-350 juta]

= 5% x [500 juta-350 juta]

= 7,5 juta

9. Biaya Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Biaya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

Biaya APHT adalah biaya pembuatan akta hak tanggungan yang dibuat oleh notaris. APHT berfungsi sebagai akta otentik yang mengatur hak dan kewajiban antara kreditur dan debitur dalam suatu proses pemberian kredit. Termasuk solusi yang diambil jika debitur wanprestasi juga dicantumkan di dalamnya.

Besarnya biaya ini tergantung notaris yang menentukan dan besarnya juga bisa dinegosiasikan.

Biaya Pemasangan Hak Tanggungan

Setelah APHT ditandatangani proses selanjutnya adalah mendaftarkan APHT tersebut ke kantor pertanahan untuk dibuatkan seritifikat hak tanggungannya oleh BPN.

Biaya provisi

Biaya provisi perlu untuk proses administrasi di bank. Besarnya tergantung bank, ada bank yang menetepkan biaya provisi sebesar 1% dari nilai kredit yang akan disetujui.

Biaya Asuransi Jiwa

Biaya selanjutnya adalah biaya asuransi jiwa. Ini untuk memberikan pengaman kepada bank. Sehingga jika debitur meninggal maka asuransi yang sudah dibayarkan sudah merupakan pelunas terhadap hutangnya.

Biaya Asuransi Kebakaran

Demikian juga biaya asuransi kebakaran berfungsi untuk melindungi bangunan jika terjadi musibah kebakaran. Artinya jika terjadi kebakaran terhadap jaminan, maka bank akan memberikan biaya untuk membangun kembali. Dengan demikian pemilik akan terlindungi dari bahaya kebakaran.

Besarnya biaya asuransi jiwa dan asuransi kebakaran sudah ditetapkan oleh bank pemberian kredit. Besarnya tergantung besarnya kredit yang diberikan bank. Debitur tinggal mengikuti aturan yang berlaku di bank pemberi kredit.

Untuk lebih mudahnya dalam proses jual beli, para pihak yang terlibat sebaiknya mempercayakan semua perhitungan dan proses-proses yang berkaitan kepada Notaris/PPAT setempat.

Share:

Read More

Strategi Bisnis Properti Tanpa KPR Inden

Bank Indonesia akan memperketat peraturan KPR Inden. Dimana rumah jadi dulu baru bisa di-KPR-kan. Apakah ini mempersulit atau menguntungkan? Mari kita tidak terjebak di ranah sulit atau mudah. Tapi bagaimana caranya untuk tetap bisa membangun meski keran KPR Inden ditutup.

Membeli rumah dengan fasilitas KPR, ada uang muka karena KPR hanya membiayai 70-80% dari harga. Maka Uang Muka konsumen ini sebenarnya cukup untuk membangun. Biaya bangunan kurang lebih 40% dari harga. Sehingga 20% uang muka digunakan untuk membiayai konstruksi sampai 100% dan pelunasan menggunakan pencairan KPR.

Tentu saja ada penundaan pembayaran kepada kontraktor. Penundaan ini sama dengan developer menggunakan daya ungkit dana kontraktor. Dan ini praktek wajar saja selama ini. Developer bayar DP ke kontraktor, kontraktor membangun sampai progres tertentu.

Ada pula fasilitas kredit konstruksi yang bisa digunakan sebagai leverage konstruksi.

Membuka penawaran investasi kontruksi dengan skema bagi hasil. Maksudnya ketika ada konsumen membeli, developer menawarkan investasi konstruksi kepada investor. Investor mendapatkan selisih harga dari harga jual kontruksi.

Menjual rumah dengan skema cash bertahap 12 bulan atau lebih. Dengan demikian tidak ada bank yang terlibat. Tinggal manajemen cashflow saja.

Bila proyek sudah berjalan lama, gunakan cashflow proyek yang sudah ada. Tentu tidak akan menjadi masalah ada atau tidaknya KPR Inden.

Dan masih ada cara lainnya. Gunung kan kudaki, lautan ku sebrangi. Sebagai pengusaha, pantang mengeluh. Tetap beraksi!

Share:

Read More

Tips Supaya KPR Disetujui Bank

Banyak kesalahan yang dilakukan masyarakat dalam pengajuan KPR (Kredit Pemilikan Rumah), sehingga aplikasi KPR sering ditolak. Kesalahan-kesalahan tersebut terjadi karena masyarakat pada umumnya tidak memahami cara kerja bank.

Harus diketahui bahwa masing-masing bank memiliki persyaratan dan SOP (Standard Operating Procedure) tertentu sehingga penilaian terhadap konsumen juga berbeda-beda. Mungkin saja suatu bank menolak aplikasi KPR anda tapi bank lain menyetujuinya.  Oleh karena itu, cara berikut bisa anda lakukan supaya KPR anda disetujui.

Datangi beberapa bank pemberi kredit

Setiap bank memiliki produk dengan persyaratan tersendiri dalam menyalurkan KPR kepada masyarakat. Anda harus mendatangi beberapa bank sebelum memutuskan mengajukan kepada bank tertentu. Disinilah diperlukan kecermatan bagi anda untuk meneliti produk KPR yang sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan anda.

Ada bank yang hanya memperhitungkan penghasilan resmi seperti gaji tanpa mau memperhitungkan penghasilan tidak resmi walaupun itu bisa dibuktikan. Ini juga tergantung bagaimana anda bisa menyakinkan pihak bank mengenai kemampuan anda sebenarnya.

Selain itu anda juga bisa membandingkan besarnya bunga yang diterapkan oleh bank. Tidak hanya besarnya bunga, pola perhitungan bungapun berbeda antar bank.

Ada bank yang menerapkan bunga dengan sistem fix rate atau bunga tetap dalam jangka waktu tertentu dan ada pula bank menerapkan sistem floating rate atau bunga mengambang menurut suku bunga pada saat itu.

Jadi besarnya cicilan bisa saja barubah tiap bulan dengan sistem floating rate ini. Tentu saja masing-masing sistem bunga memiliki kelebihan dan kekurangan.

Selain sistem perhitungan bunga di atas ada lagi perhitungan bunga dan angsuran flat sampai akhir masa kredit, dimana sistem ini diterapkan oleh bank syariah.

Anda harus menanyakan ke bank mengenai kelebihan dan kekurangan sistem perhitungan bunga ini sampai betul-betul mengerti sehingga anda dapat memutuskan metode perhitungan bunga yang cocok bagi anda.

Dapatkan informasi mengenai KPR dari beberapa bank penyalur KPR

 

Informasi penting yang harus didapatkan dari bank penyalur KPR, diantaranya besarnya KPR yang bisa didapatkan setelah memberikan informasi mengenai kemampuan keuangan anda. Hal ini diperlukan agar anda tidak terjebak dalam pengajuan KPR yang tidak sesuai dengan kemampuan. Dimana hal ini menyebabkan aplikasi KPR anda ditolak.

Dengan adanya data mengenai kemampuan keuangan anda maka bank akan memberikanadvice mengenai harga rumah yang bisa anda ajukan.

Bank juga bisa membantu anda untuk mendapatkan rumah impian karena bank pada umumnya sudah memiliki data mengenai beberapa developer perumahan yang sudah bekerjasama dengan mereka.

Berdasarkan rekomendasi dari bank itu anda bisa langsung melihat proyek-proyek yang sedang dipasarkan oleh developer atau pengembang tersebut.

Informasi penting lainnya yang harus anda dapatkan adalah tabel angsuran yang menggambarkan besarnya cicilan yang harus anda bayarkan tiap bulannya. Dalam tabel itu juga memuat lamanya cicilan.

Tapi dalam tahap awal anda menemui bank penyalur KPR, informasi itu hanya berupa informasi awal saja, jumlah pastinya akan tertera dalam Surat Perjanjian Kredit yang akan anda tandatangani apabila aplikasi anda disetujui.

Selain itu anda juga dapat menanyakan informasi mengenai biaya-biaya lain yang timbul dalam proses pengajuan KPR. Biaya-biaya itu antara lain provisi, administrasi, biaya appraisal, biaya notaris dan PPAT dalam bentuk Akta Jual Beli atau AJB, Akta Pemberian Hak Tanggungan atau APHT, Akta Pengikatan Jual Beli atau PJB, biaya balik nama dan pemasangan Hak Tanggungan ke Kantor Pertanahan setempat (BPN).

Bank juga akan memberikan persyaratan dokumen yang harus dipenuhi untuk pengajuan KPR ini. Dokumen-dokumen itu merupakan dokumen formal yang menyangkut data diri dan pasangan dan keterangan mengenai penghasilan. Kita harus melengkapi apapun persyaratan yang diminta oleh bank. Karena dengan data yang lengkap dan benar akan mempercepat bank memproses aplikasi anda.

Pilih KPR yang sesuai dengan kondisi keuangan

Apabila anda sudah melalui tahapan di atas, maka anda sudah bisa mendapatkan gambaran besarnya KPR yang bisa anda dapatkan dan memilih yang paling sesuai dengan kemampuan keuangan anda. Baik dari segi besaran uang muka ditambah dengan biaya-biaya yang menyertainya maupun dari besarnya cicilan perbulan dan lamanya jangka waktu KPR.

Langkah selanjutnya anda bisa mencari rumah yang sesuai dengan anda sebagaimana yang diajurkan oleh pihak bank.

Jika anda sudah mendapatkan rumah sesuai dengan anjuran dan nasehat bank, bisa dipastikan KPR anda pasti disetujui…

Share:

Read More